Os proprietários americanos poderão ver uma queda significativa no custo de venda das suas casas depois de um grupo de comércio imobiliário ter concordado com um acordo histórico que eliminará um dos alicerces da indústria, a comissão de vendas de 6 por cento.
A Associação Nacional de Corretores de Imóveis, uma organização poderosa que há décadas define as diretrizes para a venda de casas, concordou em resolver uma série de ações judiciais pagando US$ 418 milhões em indenizações e eliminando suas regras sobre comissões. O consultor jurídico da NAR aprovou o acordo na manhã de sexta-feira e o The New York Times obteve uma cópia do documento assinado.
O acordo, que os advogados prevêem que será apresentado dentro de semanas e ainda necessita da aprovação de um tribunal federal, poria fim a uma série de ações judiciais de vendedores de casas que argumentavam que as regras os obrigavam a pagar taxas excessivas. Representantes da NAR não estavam imediatamente disponíveis para comentar.
Especialistas em habitação afirmam que o acordo, e as poupanças esperadas para os proprietários, poderão desencadear um dos abalos mais significativos no mercado imobiliário dos EUA em 100 anos. “Isso explodirá o mercado e forçaria um novo modelo de negócios”, disse Norm Miller, professor emérito de imóveis da Universidade de San Diego.
Os americanos pagam cerca de US$ 100 bilhões em comissões imobiliárias anualmente, e os corretores imobiliários nos Estados Unidos têm algumas das comissões mais altas do mundo. Em muitos outros países, as taxas de comissão oscilam entre 1 e 3 por cento. Nos Estados Unidos, a maioria dos agentes especifica uma comissão de 5 ou 6%, paga pelo vendedor. Se o comprador tiver um agente, o agente do vendedor concorda em compartilhar uma parte da comissão com esse agente ao listar a casa no mercado.
Um proprietário americano que atualmente deseja vender uma casa de US$ 1 milhão deve esperar gastar até US$ 60.000 apenas em comissões imobiliárias, com US$ 30.000 indo para seu corretor e US$ 30.000 para o corretor que trouxer um comprador. Mesmo para uma casa que custa US$ 400.000 – perto da mediana atual para casas nos Estados Unidos – os vendedores ainda pagam cerca de US$ 24.000 em comissões, um custo que está incluído no preço final de venda da casa.
Os processos argumentavam que a NAR e as corretoras que exigiam que seus agentes fossem membros da NAR violaram as leis antitruste ao exigir que o agente do vendedor fizesse uma oferta de pagamento ao agente do comprador e estabelecer regras que levaram a uma comissão padrão de 5 dólares em todo o setor. ou 6 por cento. Sem essa taxa essencialmente garantida, os agentes terão agora muito provavelmente de reduzir as suas comissões à medida que competem pelos negócios.
Os economistas estimam que as comissões poderiam agora ser reduzidas em 30%, reduzindo os preços das casas em todos os níveis. A abertura de um mercado livre para a remuneração dos corretores de imóveis poderia refletir a mudança que ocorreu na indústria de viagens com o surgimento de sites de corretagem on-line, como Expedia e Kayak.
“As forças da competição serão liberadas”, disse Benjamin Brown, copresidente da prática antitruste da Cohen Milstein e um dos advogados que elaboraram o acordo. “Você verá alguns novos modelos de preços e algumas maneiras novas e criativas de fornecer serviços aos compradores de imóveis. Será um momento realmente emocionante para a indústria.”
A ação original, movida em abril de 2019 por um grupo de vendedores de casas no Missouri, terminou com um veredicto de US$ 1,8 bilhão em outubro. Como o processo incluía acusações de violações antitruste, os demandantes poderiam ter sido elegíveis para indenização tripla de até US$ 5,4 bilhões. Em troca da redução dos danos, a associação abriu mão do direito de recurso. O veredicto provocou ondas de choque no sector imobiliário e desde então catalisou mais de uma dúzia de processos imitadores em todo o país, incluindo um caso de acção colectiva a nível nacional que enreda a maior corretora do país e o seu proprietário, Warren E. Buffett. Essa corretora, Berkshire Hathaway, não chegou a um acordo, mas outras, incluindo Keller Williams e Re/Max, fizeram acordos em casos separados. NAR agora se junta a eles.
De acordo com o acordo, dezenas de milhões de vendedores de casas provavelmente serão elegíveis para receber uma pequena parte de um pagamento consolidado de ação coletiva.
A perda legal desferiu um golpe no poder exercido pela organização, que há muito é considerada intocável, isolada pela sua influência. Fundada em 1908, a NAR tem mais de mil milhões de dólares em activos, 1,3 milhões de membros e um comité de acção política que investe milhões nos cofres de candidatos de todo o espectro político.
A divisão antitruste do Departamento de Justiça continua sua investigação das práticas da NAR, incluindo a supervisão da organização de bancos de dados para listagens residenciais, chamados de sites de listagem múltipla ou MLS. Os sites pertencem e são operados por afiliadas locais da NAR. Durante décadas, o Departamento de Justiça questionou se estas bases de dados sufocam a concorrência e se algumas regras NAR promovem a fixação de preços nas comissões.
Alguns especialistas disseram que a mudança na estrutura de comissões e os bilhões de dólares que como resultado fluiriam para o mercado imobiliário poderiam desencadear uma recuperação no mercado imobiliário, chegando ao ponto de dizer que poderia ser tão significativo quanto a década de 1930. Deal, uma enxurrada de legislação e ordens executivas assinadas pelo presidente Franklin D. Roosevelt destinadas a estabilizar e reconstruir a recuperação económica do país após a Grande Depressão. Isto incluiu o Programa Better Housing, que foi concebido para tornar a habitação e as hipotecas mais acessíveis e levou à criação da Administração Federal de Habitação.
A crise financeira de 2008, quando o valor das casas implodiu, e as mudanças anteriores no sector hipotecário nas décadas de 1970 e 1980, incluindo a criação do Freddie Mac e a introdução da hipoteca de taxa ajustável, também desencadearam transformações permanentes. Com o acordo de sexta-feira, o processo de compra e venda de uma casa passa por outra mudança histórica.
“Esta será uma mudança realmente fundamental na forma como os americanos compram, procuram, compram e vendem as suas casas. Isso transformará totalmente o setor imobiliário”, disse Max Besbris, professor associado de sociologia na Universidade de Wisconsin-Madison e autor de “Upsold”, um livro que explora a ligação entre os preços da habitação e o negócio imobiliário. “Isso provocará uma das maiores transformações no mercado imobiliário desde que as regulamentações da era do New Deal foram implementadas.”
O veredicto de Outubro chegou num momento de grande controvérsia para a organização e, nos últimos cinco meses, a sua turbulência interna atingiu um nível febril. O seu presidente-executivo, Bob Goldberg, anunciou numa reunião a portas fechadas que se reformaria, poucos dias após o veredicto. Sua saída seguiu-se à do presidente da NAR, Kenny Parcell, que renunciou em agosto, dois dias depois que uma investigação do Times revelou alegações generalizadas de assédio sexual.
Em janeiro, a nova presidente da NAR, Tracy Kasper, que assumiu o cargo cedo com a promessa de remodelar a cultura da organização e combater os processos judiciais a todo custo, anunciou sua própria saída repentina depois que a NAR disse que a Sra.
Apesar da turbulência da NAR ao longo dos últimos meses, no entanto, houve uma constante: a sua insistência de que os processos eram falhos e que pretendiam recorrer. Com o acordo de sexta-feira, a NAR desistiu da luta.
O acordo inclui muitas mudanças significativas nas regras. Proíbe a NAR de estabelecer qualquer tipo de regras que permitam ao agente do vendedor definir uma compensação para o agente do comprador, uma prática que os críticos dizem que há muito leva à “orientação”, na qual os agentes dos compradores direcionam seus clientes para casas mais caras em uma licitação. para receber um cheque de comissão maior.
E nas bases de dados online utilizadas para comprar e vender casas, o MLS, o acordo exige que quaisquer campos que apresentem a remuneração do corretor sejam totalmente eliminados. Também proíbe totalmente a exigência de longa data de que os agentes assinem vários serviços de listagem em primeiro lugar, a fim de oferecer ou aceitar remuneração pelo seu trabalho.
A NAR insistiu repetidamente que não possui vários sites de listagem, mas a maioria deles pertence e é operada por associações locais de corretores de imóveis que operam como subsidiárias da NAR. Agora, com o acordo a cortar efectivamente a ligação entre a remuneração dos agentes e o acesso ao MLS, muitos agentes provavelmente repensarão a sua adesão à associação.
“O botão de reset na venda de casas foi acionado hoje”, disse Michael Ketchmark, o advogado de Kansas City que representou os vendedores de casas no processo principal. “Qualquer pessoa que possua uma casa ou sonhe em possuí-la se beneficiará enormemente com este acordo.”
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