Os aluguéis estão caindo. Então, por que isso não aparece nos dados de inflação?

O Federal Reserve pode ter um problema de habitação. No mínimo, tem um enigma habitacional.

A inflação global diminuiu substancialmente ao longo do ano passado. Mas a habitação revelou-se uma excepção tenaz – e surpreendente. O custo do abrigo aumentou 6% em Janeiro em relação ao ano anterior, e aumentou mais rapidamente numa base mensal do que em Dezembro, de acordo com o Departamento do Trabalho. Essa aceleração foi um grande motivo para a recuperação geral dos preços ao consumidor no mês passado.

A persistência da inflação imobiliária representa um problema para os responsáveis ​​da Fed, à medida que consideram quando reduzir as taxas de juro. A habitação é de longe a maior despesa mensal da maioria das famílias, o que significa que pesa muito nos cálculos da inflação. A menos que os custos da habitação baixem, será difícil para a inflação como um todo regressar de forma sustentável à meta de 2% do banco central.

“Se quisermos saber para onde vai a inflação, precisamos de saber para onde vai a inflação imobiliária”, disse Mark Franceski, diretor-gerente da Zelman & Associates, uma empresa de pesquisa imobiliária. A inflação imobiliária, acrescentou, “não está a abrandar ao ritmo que esperávamos ou que alguém esperava”.

Estas expectativas basearam-se em dados do sector privado provenientes de websites imobiliários como Zillow e Apartment List e outras empresas privadas, mostrando que as rendas quase não subiram recentemente e têm caído drasticamente em alguns mercados.

Para os compradores de casas, a combinação do aumento dos preços e das altas taxas de juros tornou a habitação cada vez mais inacessível. Muitos proprietários existentes, por outro lado, têm sido parcialmente protegidos do aumento dos preços porque têm hipotecas de taxa fixa com pagamentos que não mudam de mês para mês.

No entanto, os preços da habitação e as taxas hipotecárias não aparecem diretamente nos dados de inflação. Isso porque comprar uma casa é um investimento, e não apenas uma compra do consumidor, como mantimentos. Em vez disso, os dados da inflação baseiam-se nas rendas. E com os dados privados a mostrarem uma moderação das rendas, os economistas têm esperado que o abrandamento também apareça nos dados do governo.

Os responsáveis ​​da Reserva Federal rejeitaram largamente a inflação imobiliária durante grande parte do ano passado, acreditando que os dados oficiais simplesmente foram lentos a captar a tendência de arrefecimento aparente nos dados privados. Em vez disso, concentraram-se em medidas que excluem o abrigo, uma abordagem que consideraram reflectir melhor as tendências subjacentes.

Mas como a divergência persistiu, alguns economistas dentro e fora da Fed começaram a questionar esses pressupostos. Economistas do Goldman Sachs aumentaram recentemente a sua previsão para a inflação imobiliária este ano, citando o aumento dos aluguéis para residências unifamiliares.

“Está claramente a acontecer algo que ainda não compreendemos”, disse Austan Goolsbee, presidente do Federal Reserve Bank de Chicago, numa entrevista recente. “Eles me perguntam: ‘O que você está assistindo?’ Eu diria: ‘Estou cuidando da habitação porque é isso que ainda é estranho’”.

Dados atrasados

A natureza teimosa da inflação imobiliária não é um mistério total. Os economistas sabiam que demoraria algum tempo até que a moderação das rendas observada nos dados do sector privado chegasse ao Índice de Preços no Consumidor oficial do Departamento do Trabalho.

Existem duas razões para esse atraso. A primeira é técnica: os dados do governo baseiam-se num inquérito mensal a milhares de unidades de aluguer. Contudo, uma determinada unidade é pesquisada apenas uma vez a cada seis meses. Portanto, se um apartamento for vistoriado em janeiro e o aluguel subir em fevereiro, esse aumento não aparecerá nos dados até que o apartamento seja vistoriado novamente em julho. Isso faz com que os dados do governo fiquem atrás das condições, especialmente durante períodos de rápidas mudanças.

A segunda razão é conceitual. A maioria dos índices privados inclui aluguéis apenas quando conseguem novos inquilinos. Mas o governo pretende capturar os custos de habitação para todos os inquilinos. Dado que a maioria dos arrendamentos dura um ano ou mais, e porque aqueles que renovam os seus arrendamentos obtêm frequentemente um desconto em relação às pessoas que alugam no mercado aberto, os dados do governo irão normalmente ajustar-se mais gradualmente do que os índices privados.

Os dados públicos e privados deverão eventualmente convergir. Mas não está claro quanto tempo esse processo levará. O rápido aumento dos aluguéis em 2021 e 2022, por exemplo, levou muitas pessoas a permanecer onde estavam, em vez de entrar no aquecido mercado de aluguel. Isso, entre outros factores, pode ter feito com que demorasse mais do que o habitual para que as rendas de mercado fossem incluídas nos dados governamentais.

Há sinais de que uma desaceleração está em curso. Os aluguéis aumentaram a uma taxa anual inferior a 5% nos últimos três meses, abaixo de um pico de quase 10% em 2022. Fontes de dados privadas discordam sobre o quanto a inflação dos aluguéis ainda precisa diminuir, mas concordam que a tendência deveria continuar.

“Na maior parte, todos dizem a mesma coisa, ou seja, que a inflação das rendas moderou significativamente”, disse Laura Rosner-Warburton, economista sénior da MacroPolicy Perspectives, uma empresa de investigação económica.

Casas x apartamentos

Embora a inflação dos aluguéis possa finalmente estar moderando, a medida do governo sobre os custos para os proprietários de casas não seguiu o exemplo; na verdade, acelerou nos dados do último mês. E como há mais americanos que possuem casa própria do que alugam, a habitação ocupada pelos proprietários domina a componente de abrigo do Índice de Preços no Consumidor.

As despesas que a maioria das pessoas associa à casa própria – pagamentos de hipotecas, seguro residencial, manutenção e reparos – não estão diretamente incluídas nas medidas de inflação.

Em vez disso, o governo mede a inflação habitacional para os proprietários, avaliando quanto custaria alugar uma casa semelhante, um conceito conhecido como renda equivalente aos proprietários. (A ideia é que isto meça o valor do “serviço” de fornecer uma casa, distinto dos ganhos de investimento decorrentes da sua posse.)

As medidas de arrendamento e propriedade normalmente caminham juntas porque se baseiam nos mesmos dados subjacentes – o inquérito a milhares de unidades de arrendamento. Mas para calcular os números de propriedade, o Departamento do Trabalho dá maior peso às casas que são comparáveis ​​às unidades ocupadas pelos proprietários. Isto significa que se diferentes tipos de habitação se comportarem de forma diferente, as duas medidas podem divergir.

Pode ser isso que está acontecendo agora, dizem alguns economistas. O boom na construção de apartamentos nos últimos anos ajudou a reduzir os aluguéis em muitas cidades. No entanto, as casas unifamiliares continuam a ser escassas, numa altura em que milhões de millennials estão a atingir a fase em que pretendem mais espaço. Isso está aumentando o custo das casas tanto para compradores quanto para locatários. E como a maioria dos proprietários vive em casas unifamiliares, as unidades unifamiliares desempenham um papel descomunal no cálculo da renda equivalente dos proprietários.

“Há mais calor por trás das famílias unifamiliares e há argumentos muito bons para explicar por que esse calor persistirá”, disse Skylar Olsen, economista-chefe da Zillow.

Um acaso ou algo mais?

Outros economistas duvidam que o aumento da inflação em Janeiro seja o início de uma tendência mais duradoura. Os aluguéis de casas unifamiliares já há algum tempo ultrapassam os aluguéis de apartamentos, mas só recentemente a inflação para proprietários e locatários divergiu. Isto sugere que os dados de Janeiro foram um acaso, argumentou Omair Sharif, fundador da Inflation Insights, uma empresa de investigação económica.

“O mês a mês em geral pode ser instável”, disse Sharif. A boa notícia do relatório, disse ele, é que o crescimento dos aluguéis finalmente começou a esfriar, o que o deixou mais confiante de que a tão esperada desaceleração está emergindo nos dados oficiais.

Essa conclusão está longe de ser certa, no entanto. Antes da pandemia, diferentes partes do mercado imobiliário contavam histórias geralmente consistentes: os aluguéis de apartamentos aumentavam aproximadamente na mesma proporção que os de residências unifamiliares, por exemplo.

Mas a pandemia destruiu esse equilíbrio, aumentando as rendas em alguns locais e diminuindo noutros, perturbando as relações entre as diferentes medidas. Isso torna difícil ter certeza sobre quando os dados oficiais irão esfriar, ou em quanto – o que poderia tornar o Fed mais cauteloso ao considerar cortar as taxas de juros, disse Sarah House, economista sênior do Wells Fargo.

“Neste momento, eles ainda assumem que ainda há muita desinflação em preparação, mas isso irá mantê-los cautelosos no seu otimismo”, disse ela, referindo-se aos responsáveis ​​do Fed. “Eles precisam pensar sobre onde o abrigo realmente chega e quanto tempo leva para chegar lá.”