O que a mudança da Comissão Imobiliária significa para os nova-iorquinos?

Na semana passada, a Associação Nacional de Corretores de Imóveis resolveu uma série de ações judiciais movidas por vendedores de imóveis, concordando em pagar US$ 418 milhões em indenizações e eliminar suas regras de longa data sobre comissões de corretores. O acordo, que ainda precisa da aprovação de um tribunal federal, eliminaria a comissão padrão de 6% sobre as vendas de casas e abriria caminho para um sistema em que os vendedores não pagariam mais a comissão inteira.

Permanecem inúmeras questões – nomeadamente, como o acordo irá impactar os preços das casas nos EUA, como as comissões de vendas serão determinadas e quem as pagará.

Mas na cidade de Nova Iorque, onde o principal grupo comercial imobiliário é o Real Estate Board of New York (REBNY), a maioria dos agentes não são membros do NAR e, portanto, não estão sujeitos às regras alteradas do grupo.

Embora o acordo NAR possa não afectar directamente os compradores e vendedores da cidade de Nova Iorque, espera-se que o seu impacto se repercuta em todo o país. No início deste ano, REBNY lançou novas regras sobre como irá reger as comissões dos agentes nas vendas de casas. Mas está longe de ser claro – mesmo para as afiliadas da REBNY – como os desenvolvimentos irão alterar a indústria. Numa declaração por e-mail na segunda-feira, os funcionários do REBNY disseram aos membros que o acordo do NAR “pode impactar o mercado da cidade de Nova York” e que estariam revisando o acordo do NAR “e fornecerão uma análise aos membros do REBNY em breve”.

Qual a diferença entre REBNY e NAR?

REBNY foi fundada em 1896 e separou-se da NAR na década de 1990. A organização, que supervisiona os requisitos de licenciamento e define regras e regulamentos no setor imobiliário da cidade de Nova York, representa mais de 15.000 profissionais imobiliários locais e mais de 800 corretoras diferentes. REBNY também opera o Residential Listing Service (RLS), que dá aos membros acesso a listagens exclusivas.

Mas isto não significa que o REBNY e os seus membros não serão afetados pela decisão da NAR. “Todos serão afetados pela decisão porque ficarão preocupados em serem processados ​​da mesma forma”, disse Sonia Gilbukh, professora assistente de imóveis na CUNY Baruch College, Zicklin School of Business.

REBNY já implementou mudanças na estrutura de comissões em janeiro.

Quais são as mudanças que REBNY descreveu?

Em uma atualização de seu Acordo Universal de Corretagem RLS, REBNY anunciou que as ofertas de compensação ao agente do comprador devem vir diretamente do vendedor da casa, e não do agente do vendedor, mesmo que seja em nome do vendedor.

O agente do comprador pode então aceitar, rejeitar ou negociar essa oferta. Se o vendedor se recusar a oferecer compensação ao agente do comprador, o agente do comprador poderá negociar a compensação diretamente com o comprador.

Anteriormente, os vendedores de casas normalmente pagavam toda a comissão de 6% sobre uma venda, com o agente do vendedor e o agente do comprador dividindo-a igualmente.

Como isso poderia afetar os vendedores?

Alguns especialistas acreditam que o mercado da cidade de Nova Iorque pode ser poupado do mar de mudanças que ocorrerão em outras áreas. Mesmo que as novas regras proíbam os agentes dos vendedores de fazer ofertas de comissões aos seus homólogos, “na prática, o dinheiro ainda vem do vendedor”, disse a Sra. Gilbukh.

Até agora, os agentes compradores ganhavam metade de uma comissão de vendas – normalmente 3%. “Qualquer coisa menos do que isso colocaria em risco a sua venda, então a maioria dos vendedores ainda ofereceria o padrão”, disse Gilbukh. “Se você oferecer uma comissão mais baixa ao comprador, fará com que muito menos pessoas vejam sua propriedade, o que comprometerá o preço e o tempo de permanência no mercado.”

Como isso poderia afetar os compradores?

Se um vendedor oferecer uma taxa baixa ou nenhuma compensação ao agente do comprador, o agente do comprador poderá ter que negociar uma taxa com o comprador. Isso pode significar um custo adicional para os compradores.

“E se o vendedor oferecer zero para o agente do comprador e o comprador quiser o apartamento? Eles terão que compensar seu próprio agente”, disse Jason Haber, cofundador da American Real Estate Association e agente de Nova York da Compass.

Esse dinheiro extra, além do pagamento inicial, “será uma ponte longe demais para muitas pessoas”, disse Haber. Usando o exemplo de um apartamento de US$ 400.000 com entrada de 20%, ele explicou que um comprador que apenas depositasse US$ 80.000 precisaria pagar US$ 12.000 adicionais para pagar ao seu agente a taxa tradicional de 3%.

“Minha preocupação é que isso prive os compradores, eles abandonem o mercado e então o mercado imobiliário estagna”, disse Haber. “Se estivermos a pressionar mais pessoas a arrendar – essencialmente a pagar a hipoteca de outra pessoa – é mau para a economia em geral porque estamos a bloquear a criação de riqueza geracional para mais pessoas.”

Mas em situações em que os compradores pagam aos seus próprios agentes, poderão ter mais condições para pagar abaixo dessa taxa de 3%. “É muito mais provável que negociem de uma forma mais eficaz e acabarão por pagar menos de 3%”, disse Gilbukh. “Se o comprador pagar pela sua própria representação e o vendedor pagar pela sua própria representação, então o poder de negociação estará muito mais do lado do cliente do que antes.”

Os compradores poderiam simplesmente ignorar o agente?

Sim. Os compradores podem pesquisar listagens online ou pessoalmente e optar por renunciar completamente a um agente.

Mas num mercado tão complicado e competitivo como a cidade de Nova Iorque, isto pode não ser do seu interesse. Por um lado, muitos apartamentos em Nova Iorque são cooperativas, o que exige extensas candidaturas, divulgações financeiras e entrevistas com potenciais compradores. O processo é demorado e labiríntico, e agentes competentes podem ser recursos inestimáveis.

“Particularmente em um mercado cooperativo, você quer o melhor agente possível do lado do comprador, que possa ajudar o comprador a passar pelo processo de aprovação do conselho”, disse Haber. Alguns vendedores, em busca de um processo tranquilo, podem não querer negociar com um comprador inexperiente e não representado.

“Como as pessoas assistem a um vídeo do TikTok ou a um reality show imobiliário, elas acham que podem cuidar da transação por conta própria”, continuou Haber. “Aí eles vão lá e acabam se machucando porque não tiveram um consultor profissional ajudando eles.”

Como isso mudará o jogo dos corretores imobiliários?

Alguns acreditam que a profissão imobiliária é um campo supersaturado, em parte graças à pandemia – mais de 156.000 pessoas tornaram-se agentes nos Estados Unidos em 2020 e 2021.

Sra. Gilbukh disse que a incerteza em torno da remuneração dos agentes poderia reduzir as fileiras.

“Temos muitas pessoas que não sabem o que estão fazendo neste setor e ainda cobram a mesma comissão de 6%”, disse ela. “Então, na minha opinião, tudo isso é muito positivo – coloca uma pressão competitiva nas comissões.”

Os agentes que decidirem permanecer “serão mais experientes, serão mais úteis para seus clientes e cobrarão taxas mais baixas”, disse ela.

O que isso significa para os preços das casas em Nova York?

Se as comissões de vendas começarem a diminuir, isso poderá levar a uma queda nos preços de listagem em Nova York, onde o preço médio de listagem em fevereiro era de US$ 825.000, de acordo com Realtor.com.

“Se os vendedores estiverem ainda mais conscientes de suas opções e começarem a não oferecer nada ao comprador e não virem nenhum custo nisso, então os custos de transação diminuirão, porque a comissão geral cairá pela metade”, Sra. Gilbukh disse. “E provavelmente veremos a queda dos preços das casas também.”