Opinião | Nova Jersey tem uma lição para a crise imobiliária de Nova York

Uma solução potencial para a crise imobiliária de Nova Iorque – e para crises semelhantes noutras cidades costeiras – está em exibição nesta pequena cidade de Nova Jersey, a três quilómetros a oeste da ponte George Washington.

Palisades Park é um dos poucos lugares na área metropolitana de Nova York onde é legal substituir uma casa unifamiliar por algo diferente de outra casa unifamiliar. Nas últimas décadas, os incorporadores demoliram muitas das casas antigas e as substituíram por duplexes maiores e mais sofisticados.

Houve algumas dores de crescimento, mas agora muito mais pessoas podem viver em Palisades Park. Desde 1990, a população aumentou 40 por cento. A rua principal reviveu e floresceu, tornando-se um destino de comida coreana. E o crescimento permitiu ao Palisades Park reduzir as suas taxas de impostos.

Uma das causas mais importantes da crise habitacional da região é a escassez de construção nas comunidades ao redor da cidade de Nova Iorque, onde a maior parte dos terrenos residenciais é reservada exclusivamente para residências unifamiliares. É ilegal construir mais habitações naquele terreno e, por isso, tornou-se impossível fornecer o suficiente.

As casas ficam maiores e os preços sobem, mas o número de moradores não aumenta.

Os opositores à permissão de mais casas em comunidades suburbanas têm procurado assustar os eleitores – até agora, com bastante sucesso – insistindo que quaisquer mudanças nas regras de construção terminarão em arranha-céus. No ano passado, depois de a governadora de Nova Iorque, Kathy Hochul, ter proposto algumas pequenas clemências para permitir um pouco mais de construção de habitações, um político de Long Island disse que o plano iria “transformar o condado de Nassau na cidade de Nova Iorque”.

Palisades Park mostra que um pouco mais de densidade pode trazer grandes benefícios. Uma peculiaridade no código de zoneamento da cidade, que remonta a 1939, permite duas casas na maioria dos lotes residenciais – mas não mais do que duas. As razões para essa disposição incomum perderam-se na história e, durante muito tempo, isso realmente não importou. Mas na década de 1980, os imigrantes coreanos começaram a se mudar para a área e, à medida que a demanda aumentava, os incorporadores descobriram que poderiam transformar uma única casa em duas casas.

Os novos duplex são normalmente mais valiosos do que as casas que substituem. Isso permitiu ao Palisades Park reduzir as taxas de imposto sobre a propriedade, mesmo com o aumento do seu orçamento. No início dos anos 2000, Palisades Park e a cidade adjacente de Leonia, onde é ilegal construir duplexes, tributavam as casas aproximadamente à mesma taxa. No ano passado, a taxa de imposto sobre a propriedade de Palisades Park foi menos da metade da de Leonia.

Permitir mais densidade não significa que as casas existentes sejam imediatamente demolidas e substituídas. Levará mais algumas décadas até que a oferta de residências unifamiliares em Palisades Park se esgote. Edward Pinto, co-diretor do centro habitacional do American Enterprise Institute, um think tank de centro-direita, descobriu que uma taxa anual típica de redesenvolvimento é de cerca de 2% das parcelas numa determinada área que estão legalmente disponíveis e economicamente disponíveis. atraente.

Pinto cresceu em Palisades Park, em uma casa unifamiliar construída por seu pai, e foi por ele que ouvi pela primeira vez sobre as mudanças na cidade.

Tal como muitos defensores do aumento da construção de habitações, Pinto costumava concentrar-se na necessidade de criar espaço para edifícios de apartamentos maiores. Mas, numa visita a Palisades Park, há alguns anos, ele ficou impressionado ao ver como a cidade havia mudado. A casa de sua infância foi substituída por um duplex, assim como muitas outras casas. Isso causou uma mudança em seu pensamento – um reconhecimento do valor do que ele chama de “densidade de toque leve”, significando a substituição de residências unifamiliares por mais algumas unidades.

Um dos principais benefícios é que este tipo de construção não requer coordenação ou investimento governamental em grande escala.

“Você não precisa de um plano de renovação”, disse Pinto. “Você não precisa de subsídios. Tudo que você precisa é o direito de construir duplexes.” Ele acrescentou que se os duplex fossem legais em todo o norte de Nova Jersey – para não mencionar os condados suburbanos de Nova York e Connecticut – “estaríamos hoje em uma situação muito diferente”.

Versões desta ideia são cada vez mais populares em outras partes dos Estados Unidos. Embora as especificidades variem, o tema comum é permitir a construção de um pouco mais de habitação em áreas anteriormente reservadas a moradias unifamiliares. A Califórnia aprovou uma lei em 2021 que permite a construção de até quatro unidades em lotes unifamiliares, embora os governos locais tenham encontrado outras formas de impedir o desenvolvimento. A Califórnia tem tido mais sucesso ao permitir que os proprietários adicionem um apartamento a qualquer propriedade residencial. Mais de 80.000 destas “unidades habitacionais acessórias” foram permitidas desde 2016.

As cidades de Minneapolis e Charlotte, e os estados de Washington, Montana e Maine estão entre aqueles que eliminaram a maior parte do zoneamento unifamiliar nos últimos anos. Comunidades em todo o país tornaram mais fácil a construção de unidades habitacionais acessórias.

Na região de Nova Iorque, no entanto, os políticos continuam parados. A Sra. Hochul merece crédito pelo seu diagnóstico contundente de que o estado precisa de mais habitação, mas ela não fez nenhum progresso perceptível na construção de uma coligação política suficiente para superar a intransigência dos subúrbios.

É compreensível que os residentes gostem das suas comunidades e temam mudanças. Há alguns anos, Halyna Lemekh, professora de sociologia no St. Francis College que vive em Palisades Park há duas décadas, decidiu estudar a sua própria comunidade, entrevistando dezenas de residentes sobre a sua transformação. “Muitas pessoas expressaram seu ressentimento por ter se tornado um lugar urbano com menos vegetação”, disse ela. “Isto não foi apenas uma plástica facial. É um lugar muito diferente do que eles conheciam quando crianças.”

Mas Lemekh também descobriu que os atuais moradores do Palisades Park estão geralmente muito felizes por morar lá. E o importante é que agora mais pessoas podem viver lá.

Nova Iorque e Nova Jersey deveriam acabar com o zoneamento unifamiliar para que mais pessoas possam construir as comunidades que desejam e precisam.

E para aqueles que têm medo de mudanças, encorajo vocês a aproveitarem a oportunidade para ver como será o futuro. Visite o Parque Palisades.