Os responsáveis da Reserva Federal estão a planear reduzir as taxas de juro este ano, os agentes imobiliários deverão reduzir as suas comissões após um grande acordo e o Presidente Biden começou a procurar formas de a sua administração poder aliviar os elevados custos de habitação.
Em suma, muitas mudanças estão acontecendo no mercado imobiliário. Embora as vendas tenham desacelerado acentuadamente num contexto de taxas de juro mais elevadas, tanto os preços das casas como as rendas permanecem acentuadamente mais elevados do que antes da pandemia. A questão agora é se os desenvolvimentos recentes irão arrefecer os custos.
Economistas que estudam o mercado imobiliário disseram esperar que os aumentos dos custos sejam relativamente moderados durante o próximo ano. Mas eles não esperam que os preços realmente caiam na maioria dos mercados, especialmente na compra de casas. As tendências demográficas continuam a alimentar uma procura sólida e as hipotecas mais baratas poderão atrair compradores para um mercado que ainda tem muito poucas casas à venda, mesmo que taxas mais baixas possam ajudar a atrair mais oferta nas periferias.
“Tornou-se quase impossível para mim imaginar os preços das casas realmente caindo”, disse Glenn Kelman, presidente-executivo da Redfin. “As restrições ao estoque são muito profundas.”
Veja o que está mudando e o que isso pode significar para compradores, vendedores e locatários.
As taxas de juros deverão cair.
As hipotecas têm estado caras ultimamente, em parte porque o Fed elevou as taxas de juros para o nível mais alto em mais de duas décadas. O banco central não fixa taxas hipotecárias, mas as suas medidas políticas vão surgindo para tornar os empréstimos mais caros em toda a economia. As taxas sobre hipotecas de 30 anos têm oscilado um pouco abaixo de 7%, acima dos 3% registrados recentemente em 2021.
Essas taxas poderão descer quando a Fed reduzir os custos dos empréstimos, especialmente se os investidores começarem a esperar que a Fed reduza as taxas de forma mais notável do que aquilo que actualmente prevêem.
As taxas hipotecárias e alguns outros custos de empréstimos tendem a ajustar-se quando os investidores alteram as suas expectativas relativamente ao que a Fed irá fazer, e não quando o banco central realmente toma uma medida. Esta é uma das razões pelas quais as taxas hipotecárias têm caído desde um pico de cerca de 7,8% no final de 2023: a inflação diminuiu e tornou-se claro que a Fed poderá em breve reduzir a sua taxa diretora.
Os banqueiros centrais projetaram na quarta-feira que poderiam fazer três cortes nas taxas este ano e mais três no próximo ano.
Alguns analistas acham que as taxas hipotecárias podem cair ainda mais em 2024. Greg McBride, do Bankrate, por exemplo, acha que podem terminar o ano em torno de 6%.
Os custos de financiamento mais baratos terão dois grandes efeitos no mercado imobiliário. Primeiro, eles tornam o financiamento de uma compra um pouco mais barato: o pagamento mensal de uma hipoteca de US$ 400.000 com uma taxa de 7,8% é de cerca de US$ 2.880, mas é mais próximo de US$ 2.400 com uma taxa de 6%. Tal declínio poderia estimular a procura por parte de potenciais compradores.
Em segundo lugar, taxas mais baixas poderiam induzir mais proprietários a vender. Muitos americanos estão com hipotecas baratas que refinanciaram durante a pandemia e hesitam em desistir delas para mudar. Quanto menor se tornar a diferença entre essas hipotecas existentes e as taxas hipotecárias de mercado, maior será a possibilidade de o aprisionamento das taxas desaparecer – potencialmente disponibilizando mais casas iniciais.
As práticas dos corretores estão prestes a mudar.
Não é apenas o custo dos empréstimos que pode afetar o mercado imobiliário. A Associação Nacional de Corretores de Imóveis, um grupo poderoso que há muito define as diretrizes para a venda de casas, concordou em resolver uma série de ações judiciais, numa medida que pode abalar a compra de casas.
Enquanto se aguarda a aprovação do tribunal, o acordo significaria que os agentes que trabalham com vendedores de casas não teriam mais de oferecer uma compensação claramente anunciada aos agentes dos compradores. A mudança provavelmente reduzirá a comissão padrão do setor em 5 ou 6%.
Não está claro exatamente o que isso significará para os custos residenciais. Especula-se que isso poderia reduzir os preços, em parte porque comissões mais baixas poderiam tornar um pouco mais atraente para os vendedores listarem as suas casas.
Mas há limites para o quanto os preços podem cair. Igor Popov, economista-chefe da Apartment List, disse que embora a decisão possa poupar dinheiro aos americanos em custos de transação, os vendedores de casas provavelmente continuarão tentando cobrar o máximo que puderem em mercados competitivos.
“É um grande problema para a indústria, mas não creio que seja um grande problema para preços e quantidades”, disse ele.
Os agentes não têm certeza de como serão as consequências. Jovanni Ortiz, corretor de imóveis em Long Island, disse ter ouvido colegas se perguntando se os corretores poderiam deixar o negócio – mas que ninguém tinha certeza de quanto isso custaria aos corretores e remodelaria as compras em casa.
“Ainda é muito cedo para dizer”, disse Ortiz.
A Casa Branca tem políticas em mente.
O presidente Biden concentrou-se nos elevados custos da habitação nas últimas semanas, receoso de que as dificuldades dos americanos para pagar o aluguer ou comprar uma casa estejam a pesar sobre o otimismo económico do país.
Ele anunciou novas ideias para ajudar os compradores de casas em seu discurso sobre o Estado da União. O seu último pedido de orçamento contém mais de 250 mil milhões de dólares em propostas de despesas para fazer face aos elevados custos de habitação, incluindo a construção ou reabilitação de dois milhões de unidades habitacionais e o aumento da assistência ao arrendamento para trabalhadores de baixos rendimentos.
Mas parece pouco provável que a maior parte destas ideias tenha um efeito imediato: parece haver poucas hipóteses de aprovação de um importante projecto de lei no domínio da habitação este ano, com as eleições de Novembro a aproximarem-se e os republicanos a controlarem a Câmara.
Ainda assim, Biden orientou a sua administração a agir unilateralmente para reduzir alguns custos associados à compra de casas. Ele decidiu eliminar as taxas de seguro de títulos para hipotecas apoiadas pelo governo federal, economizando potencialmente US$ 1.000 ou mais por compra. Esta semana, ele pediu aos corretores imobiliários que repassassem aos consumidores as economias das comissões exigidas mais baixas.
A oferta de habitação está a aumentar em termos de arrendamento, mas isso poderá durar pouco.
Se há um ponto positivo na acessibilidade da habitação neste momento, é o mercado de arrendamento.
Uma grave crise de oferta tem vindo a diminuir nos últimos meses, permitindo que as rendas de novos arrendamentos cresçam apenas moderadamente ou mesmo caiam em alguns mercados.
Vários grandes prédios para aluguel foram construídos em algumas cidades do sul e do oeste montanhoso, aliviando a pressão sobre os preços mensais. Mas relativamente pouco estoque novo será lançado no próximo ano e em 2026, disse Popov, de modo que o esfriamento pode ser limitado.
A oferta de casas à venda é uma história menos ensolarada. Não se trata apenas do facto de cada vez menos vendedores terem colocado casas no mercado – a construção de casas foi afectada pelas taxas de juro mais elevadas. Isto exacerbou uma escassez que se tem vindo a agravar há anos e significou que os preços permaneceram elevados, apesar de as elevadas taxas hipotecárias terem deprimido as vendas de casas novas e existentes.
À medida que os construtores percebem sinais de degelo do mercado, eles podem estar mais dispostos a construir novas casas. Mas isso acontecerá porque muitos compradores provavelmente serão atraídos por taxas ligeiramente mais baixas.
“A procura é tão forte que é improvável que o mercado imobiliário entre em colapso”, disse Yelena Shulyatyeva, economista sénior do BNP Paribas, observando que muitos millennials ainda procuram comprar, entre outras tendências.
O resultado? Popov acredita que o mercado imobiliário poderá voltar a algo mais normal nos próximos meses – é improvável que os preços caiam, mas os aumentos podem ser mais lentos e constantes em relação às grandes recuperações desde 2020.
“Temos sentido as consequências dos muitos golpes poderosos no mercado de mangueiras que a pandemia trouxe”, disse ele. “Vamos voltar a números mais normais e a um sentimento mais normal no mercado imobiliário.”
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