A cidade de Nova Iorque é conhecida pelos seus imóveis caros, mas alguns proprietários conseguem uma pechincha inesperada: os impostos sobre a propriedade de algumas das propriedades mais sofisticadas e cobiçadas são muitas vezes muito baixos – pelo menos relativamente.
O outro lado? Locatários e proprietários de casas em bairros de baixa renda acabam arcando com grande parte do fardo.
Tomemos, por exemplo, um brownstone de US$ 5,4 milhões em Park Slope, no Brooklyn. Sua conta anual de imposto sobre a propriedade é de cerca de US$ 12.000 – cerca de 0,2% do valor total da casa. Agora compare isso com a conta de impostos de US$ 7.500 para uma casa de US$ 780.000 no Bronx. A casa mais barata tem uma taxa efetiva de imposto sobre a propriedade quase quatro vezes maior.
Ambas as contas são mais baixas do que em grande parte dos subúrbios, onde os impostos sobre a propriedade de casas menos valiosas ultrapassam habitualmente os 25 mil dólares.
“Não acho que seja justo”, disse Mark Young, 60 anos, dono do brownstone.
Quase todo mundo em Nova York concorda com ele. No âmbito do sistema de imposto sobre a propriedade da cidade, que é amplamente criticado como opaco e injusto, os proprietários de casas com baixos rendimentos e os proprietários de grandes edifícios de apartamentos pagam mais em relação ao valor das suas propriedades. Vários presidentes de câmara comprometeram-se, sem sucesso, a corrigir as disparidades raciais e económicas resultantes.
Agora, uma decisão do mais alto tribunal do estado tornou muito mais provável que a cidade seja forçada a fazer mudanças. A decisão foi processual, permitindo essencialmente que o caso avançasse. Mas o tribunal rejeitou alguns dos métodos da cidade que levaram à desigualdade.
Em resposta a perguntas sobre o caso, um porta-voz do Departamento Jurídico da cidade disse que a cidade ainda estava avaliando os próximos passos, acrescentando que a melhor forma de melhorar o sistema tributário seria através do Legislativo Estadual. Mas Liz Garcia, porta-voz da Câmara Municipal, disse num comunicado que “o sistema de imposto sobre a propriedade da cidade tem sido injusto, especialmente para os proprietários negros e pardos”.
“O prefeito Adams deixou claro que precisa de reforma”, disse ela.
As receitas provenientes dos impostos sobre a propriedade são extremamente importantes para Nova Iorque: a cidade arrecada cerca de 32 mil milhões de dólares por ano em receitas de impostos sobre a propriedade, de acordo com números recentes, representando cerca de 30% do orçamento global de 110 mil milhões de dólares.
A forma como a cidade arrecada esse dinheiro, no entanto, frustra Carmen Daniels, 74 anos, professora e administradora aposentada que comprou uma casa de três quartos no leste de Nova York em 1998.
Daniels observou que paga impostos consideravelmente mais altos em relação às pessoas nas partes mais ricas do Brooklyn, como Park Slope e Prospect Heights. Ela perguntou: “Por que são os nossos impostos nos bairros de baixa renda, pessoas de cor, por que os impostos são maiores” do que os deles?
Um acordo em um Brooklyn Brownstone?
Richard Erde, 83 anos, comprou sua casa em Park Slope em 1980 por cerca de US$ 140 mil. Ele disse que “viu a casa valorizar tremendamente” – sua casa hoje é avaliada pela cidade em quase US$ 6,5 milhões.
Sua conta de imposto sobre a propriedade de aproximadamente US$ 15 mil, no entanto, não reflete esse crescimento.
“É muito menos do que, por exemplo, seria se eu morasse nos Hamptons”, disse ele.
As autoridades da cidade de Nova York seguem uma fórmula familiar para determinar uma lei tributária. Primeiro, a cidade estima o valor de mercado de uma casa. Em seguida, surge um “valor avaliado”, que é uma parcela menor do valor geral de mercado. Por fim, aplica uma taxa de imposto ao valor avaliado para calcular quanto o proprietário deve.
Mas o estado estabelece limites para a rapidez com que os valores avaliados podem subir. Isto beneficia pessoas como Erde em bairros como Park Slope, onde os valores de mercado dispararam, porque essencialmente significa que as suas contas fiscais não aumentarão tão rapidamente como o valor de mercado das suas casas.
Uma mudança nesse sistema poderia ser uma dificuldade para Erde, que vive com uma renda fixa.
Uma fatura fiscal mais elevada “faria com que ajustássemos de alguma forma o nosso orçamento semanal e mensal para as coisas”, disse ele.
Pessoas como a Sra. Daniels estão em uma situação diferente. Os valores das casas em bairros como o dela cresceram a um ritmo mais lento, o que significa que, embora os valores avaliados estejam a aumentar, raramente atingem o limite.
Com o tempo, isso cria lacunas entre os bairros: os proprietários de casas em Staten Island, grande parte do Bronx e partes do Brooklyn e Queens acabam pagando muito mais em relação ao valor de suas casas em comparação com aqueles em bairros abastados.
A conta anual de imposto predial de US$ 3.000 a US$ 4.000 da Sra. Daniels pode parecer baixa. Mas é efectivamente três vezes superior ao do Sr. Erde.
Condomínio vs. Aluguel
As diferenças podem parecer ainda mais surpreendentes quando se comparam edifícios de cooperativas e condomínios com aluguéis.
Por exemplo: Um condomínio de cobertura no Central Park Tower, anunciado como a “torre residencial mais alta do mundo”, foi vendido em janeiro por cerca de US$ 115 milhões. Mas a cidade avaliou a unidade em apenas cerca de US$ 10 milhões em 2024, e avaliou todo o edifício de 179 unidades em US$ 308 milhões.
O motivo é uma regra estadual que obriga a cidade a avaliar prédios de cooperativas e condomínios como se fossem aluguéis. Mas a cidade utiliza frequentemente edifícios com rendas estabilizadas nessas comparações, o que significa que os condomínios e cooperativas têm um valor demasiado baixo, de acordo com a decisão do tribunal. O tribunal disse que a cidade deveria comparar esses edifícios com apartamentos a preços de mercado.
Rose Ricci-Mullen, 54 anos, proprietária de um apartamento cooperativo em Park Slope, está ciente de que seus impostos são relativamente baixos. Ela paga 30% dos cerca de US$ 11 mil em impostos sobre a propriedade devidos por todo o seu prédio de três unidades, que foi avaliado em cerca de US$ 1,9 milhão.
Ricci-Mullen, bibliotecária escolar, disse que não teria problemas em tornar o sistema mais equitativo. Ela disse que era importante ter uma “base tributária que fizesse com que todos recebessem serviços”.
Mas se os seus impostos aumentassem, acrescentou ela, “eu precisaria de um aviso prévio, só porque teríamos de fazer um orçamento em torno disso”.
Em comparação com os proprietários de cooperativas e condomínios, os proprietários de edifícios alugados pagam impostos muito mais elevados. Damon Pazzaglini, diretor de operações da Fetner Properties, uma empresa imobiliária, disse que os impostos são o maior componente das despesas de um edifício. À medida que aumentam, os proprietários dos edifícios normalmente repassam o custo aos locatários.
“Este é um dos maiores impulsionadores dos aluguéis altos que existem em Nova York”, disse Pazzaglini.
Em muitos casos, os apartamentos podem nem ser construídos porque os impostos são muito altos, disse Pazzaglini. Por exemplo, ele disse que nenhum dos três empreendimentos que Fetner está construindo – dois em Long Island City e um no Upper West Side, totalizando quase 700 apartamentos para alugar – teria sido construído sem incentivos fiscais para reduzir alguns dos custos do imposto sobre a propriedade.
“Simplesmente, essa terra estaria em pousio agora”, disse ele.
Os legisladores estaduais permitiram que tal incentivo fiscal, conhecido como 421a, expirasse em 2022 e o ritmo da construção de aluguel despencou.
Fugir para os subúrbios? Boa sorte.
Os nova-iorquinos em busca de moradias populares costumam olhar para os subúrbios. Muitos defensores da habitação concordariam que o sistema fiscal é mais simples em alguns subúrbios. Mas isso não significa necessariamente que os proprietários paguem menos.
Rachel Goldberg, 47, e seu marido deixaram Nova York e foram para South Orange, NJ, em busca de “beleza e paz” e um lugar para criar seus filhos, disse ela.
Sua conta fiscal anual, no entanto, é superior a US$ 25 mil, disse ela. Sua casa foi avaliada em cerca de US$ 834.000 em 2023, de acordo com registros do condado. Goldberg, superintendente escolar, disse que o casal pode precisar se mudar novamente se os impostos continuarem crescendo, “o que é triste”.
“Eu adoraria dizer que estaremos aqui pelos próximos 20 anos”, disse ela.
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