Por que tantos inquilinos de baixa renda enfrentam casos de despejo na cidade de Nova York

Um dos maiores provedores de moradia para doentes mentais e ex-sem-teto na cidade de Nova York iniciou centenas de casos de despejo na tentativa de arrecadar milhões de dólares em aluguel que seus inquilinos deixaram de pagar durante a pandemia, de acordo com uma nova análise da registros do tribunal de habitação.

A incorporadora imobiliária Breaking Ground entrou com um pedido de despejo dos inquilinos em cerca de 345 de seus mais de 4.300 apartamentos desde janeiro de 2022, de acordo com o SHOUT, um grupo de defesa de inquilinos de baixa renda e ex-sem-teto que compilou os dados. Os casos ocorreram depois que uma moratória da era pandêmica sobre despejos foi suspensa.

A análise captura uma prática de longa data entre provedores de habitação sem fins lucrativos que foi exacerbada pela pandemia, disseram especialistas jurídicos: ameaçar despejar inquilinos de baixa renda que estão atrasados ​​no aluguel como uma tática para estimular a cidade a fornecer assistência de aluguel a esses inquilinos mais rapidamente. Os processos ocorrem em um momento em que a cidade está lidando com o número recorde de sem-teto e a crescente demanda por abrigo por parte de migrantes em busca de asilo.

Muito poucos dos casos levaram a despejos, mas os críticos da abordagem dizem que os processos são uma dificuldade desnecessária para alguns dos locatários mais vulneráveis ​​da cidade, muitos dos quais vivem nas ruas ou em abrigos há anos. Eles também são emblemáticos, disseram eles, da disfunção na rede de segurança social da cidade, em um momento em que os cortes orçamentários estão sobrecarregando vários departamentos.

“É um número surpreendente de casos”, disse Jenny Akchin, advogada da TakeRoot Justice, um grupo de serviços jurídicos sem fins lucrativos. “Este tem sido o procedimento operacional padrão”, disse ela, “mas não precisa ser e realmente não deveria ser”.

Outra incorporadora, a CAMBA, entrou com uma petição para despejar mais de um quarto dos residentes de um de seus prédios no Brooklyn, de acordo com registros do tribunal.

Os provedores de habitação dizem que os processos são necessários, como último recurso, para recuperar o aluguel de que dependem para operar os edifícios e pagar dívidas.

Eles reconhecem que os registros são projetados para desencadear ações no tribunal que podem acelerar o processo de recebimento do chamado one-shot deal – um pagamento fixo de assistência emergencial ao aluguel que os inquilinos podem receber da Administração de Recursos Humanos da cidade para cobrir aluguel atrasado.

A agência está lutando para atender à demanda por acordos únicos e outros subsídios de assistência em dinheiro para inquilinos. No início de maio, o Departamento de Serviços Sociais disse que seu número de casos aumentou 43% desde antes da pandemia. A falta de pessoal está prejudicando o departamento, de acordo com um relatório da controladoria da cidade.

Em habitações de apoio, ex-inquilinos sem-teto, muitos dos quais têm problemas de saúde mental ou abuso de substâncias, pagam não mais do que 30% de sua renda, seja do trabalho ou de programas de assistência do governo, para uma parte do aluguel. O restante é coberto por uma série de subsídios públicos. Os inquilinos também recebem no local, saúde mental voluntária e outros serviços.

Os edifícios muitas vezes também abrigam um número de locatários de baixa e média renda que pagam aluguel abaixo do mercado. Os processos de despejo foram movidos contra ambos os tipos de inquilinos.

Hospedar adultos solteiros em moradias permanentes desse tipo pode custar metade do que mantê-los no sistema de abrigo, de acordo com o Project Renewal, um grupo de serviços para sem-teto. Mas os provedores operam com margens estreitas e o aluguel não pago está pressionando financeiramente o modelo, disse Brenda Rosen, presidente e diretora executiva da Breaking Ground.

“Nunca vimos a quantidade de aluguéis atrasados ​​que temos agora”, disse ela, em parte porque muitos inquilinos tiveram dificuldades adicionais durante o auge da pandemia e por causa da moratória de despejo. O grupo disse que, em abril, devia US$ 6 milhões em aluguel não pago de inquilinos de todo o portfólio; 45 por cento dos pedidos de inadimplência foram enviados a inquilinos habitacionais solidários.

Em seu edifício principal de 652 unidades, o Times Square no centro de Manhattan, o Breaking Ground processou 81 inquilinos por cerca de $ 670.000 em atraso; o aluguel total não pago no prédio é de $ 1,1 milhão. Gothamist relatou anteriormente sobre pedidos de despejo no prédio, mas não em todo o portfólio da empresa.

Luis Ortiz, 63, um antigo inquilino da Times Square com aluguel regulado, disse que tentou obter ajuda pública para ajudar a cobrir seu aluguel mensal de $ 504, depois de perder seu emprego como motorista e supervisor do Exército de Salvação, e que ele havia conversou com a equipe do prédio sobre seus atrasos. Breaking Ground processou-o por $ 6.599 em aluguel não pago em dezembro.

“Só depois que recebi a carta é que eles me falaram sobre o negócio único”, disse ele, referindo-se ao programa de auxílio-aluguel. “Por que não me contaram isso antes?”

Um porta-voz da Breaking Ground disse que fez muitas tentativas para discutir o aluguel atrasado com Ortiz antes que a petição fosse arquivada.

A parcela dos inquilinos no aluguel corresponde a cerca de 40% do orçamento operacional de um típico edifício habitacional de apoio, disse Rosen.

“Usamos todas as ferramentas à nossa disposição para manter as pessoas alojadas”, disse ela, acrescentando que Breaking Ground teve uma taxa de despejo de menos de 1%.

Mas os críticos dizem que o pedido de despejo é uma medida desnecessária e cruel que poderia ser evitada com uma intervenção anterior.

“Isso parece transferir o trabalho dos casos para os tribunais habitacionais”, disse Craig Hughes, assistente social da Mobilization for Justice, um grupo de serviços jurídicos sem fins lucrativos e membro do SHOUT.

Em muitos casos, os inquilinos atrasam o aluguel devido a problemas de papelada que atrasam ou reduzem o dinheiro que recebem da assistência pública, principal fonte de renda de alguns inquilinos, disse Sandra Gresl, advogada da Mobilização pela Justiça.

Das mais de 345 petições de despejo apresentadas pela Breaking Ground, os advogados foram designados para apenas 26 casos: a grande maioria dos inquilinos teve que se representar no tribunal.

“Para as pessoas que têm um histórico de sem-teto e uma sensação crônica de precariedade habitacional e têm deficiências, até mesmo chegar ao tribunal é um trauma”, disse ela.

Pelo menos dois inquilinos de baixa renda que foram processados ​​por atrasos de aluguel na Times Square entregaram seus apartamentos antes de receber assistência de aluguel, mostraram registros do tribunal. Breaking Ground também tomou posse de uma unidade em um prédio do Brooklyn, o Schermerhorn, depois que entrou com um pedido de despejo de um inquilino de baixa renda por não preencher a papelada exigida sobre sua renda.

Um porta-voz da Breaking Ground disse que esses inquilinos “optaram por não se envolver conosco” para resolver o aluguel não pago.

Os defensores dos inquilinos criticaram a quantidade relativamente pequena de atrasos que levaram a alguns processos de despejo; em um caso, o inquilino devia cerca de US$ 800.

Joe DeGenova, diretor-executivo do Centro de Serviços Comunitários Urbanos, que presta serviços em vários projetos Breaking Ground, disse que faz todo o possível para resolver os atrasos de aluguel com os inquilinos antes que o proprietário leve o inquilino ao tribunal.

Uma análise dos registros judiciais do New York Times descobriu que a CAMBA entrou com um pedido de despejo de mais de um quarto dos residentes em um empreendimento de 293 unidades em East Flatbush, Brooklyn, desde que a moratória de despejo foi suspensa em janeiro passado.

Uma porta-voz do CAMBA disse que o grupo “trabalha todos os dias para fornecer moradia e evitar despejos”. Apenas um inquilino do empreendimento havia sido despejado nos últimos três anos, disse a porta-voz, e isso por questões comportamentais, não por aluguel não pago.

Uma porta-voz do Departamento de Serviços Sociais disse que um processo judicial não era um requisito para se qualificar para um acordo único, e nunca foi.

Mas os provedores de habitação solidária há muito operam sob a noção de que uma ordem judicial é um pré-requisito para ajudar a obter assistência de aluguel de emergência para o inquilino, disse Pascale Leone, diretora executiva da Supportive Housing Network de Nova York, que representa cerca de 100 provedores na cidade. .

“Não é oficialmente a política deles, mas essa é a prática até hoje”, disse Leone. “Quando você passa por esses procedimentos, isso desbloqueia assistência adicional.”

Esse processo pode ser estressante, disse Shakeme Boyd, inquilino de um prédio da Breaking Ground no Bronx.

O provedor o processou em junho de 2022 por US$ 2.169 em atrasos de aluguel acumulados, em parte, depois que ele perdeu o emprego como empregada doméstica em uma casa de repouso, disse ele.

“Eu estava com medo”, disse ele. “Eu estava com medo de voltar para a rua.”

Ele disse que estava programado para falar com a equipe do prédio sobre um possível acordo único e que não podia imaginar perder o apartamento, que levou cinco anos para ser garantido.

“Não sei o que faria.”

Susan C. Beachy contribuiu com pesquisas.