O que está acontecendo no mercado imobiliário?

Gianni Martinez, 31, pensou que seria bastante fácil comprar um apartamento.

As taxas de hipoteca agora giram em torno de 7% – a mais alta desde 2007 – graças aos esforços do Federal Reserve para domar a inflação. Os banqueiros centrais elevaram sua taxa oficial de juros para cerca de 5% nos últimos 15 meses, o que se traduziu em custos de empréstimos mais altos em toda a economia.

Martinez, um trabalhador de tecnologia, esperava que isso esfriasse o mercado imobiliário de Miami. Mas, em vez disso, ele está enfrentando uma forte competição por apartamentos de um a dois quartos perto do oceano. Ele fez sete ou oito ofertas e está disposto a dar 25% de entrada, mas continua perdendo, muitas vezes para pessoas que pagam à vista em vez de fazer uma hipoteca cara.

“Por causa das taxas de juros de 7 por cento, não pensei que seria tão competitivo – mas isso não importa para os compradores à vista”, disse Martinez, observando que está competindo com licitantes estrangeiros e outros jovens que aparecem para abrir casas com seus pais a reboque, sugerindo que mamãe ou papai podem estar ajudando a pagar a conta.

“Quando há uma listagem com preço correto, é um hospício”, disse ele.

Os aumentos das taxas do Fed visam desacelerar a economia americana – em parte, restringindo o mercado imobiliário – para tentar controlar a inflação. Esses movimentos funcionaram rapidamente no início para enfraquecer partes da economia sensíveis aos juros: os mercados imobiliários nos Estados Unidos recuaram notavelmente no ano passado. Mas esse resfriamento parece estar quebrando.

Os preços das casas caíram nacionalmente no final de 2022, mas começaram a se recuperar nos últimos meses, um ressurgimento que ocorreu quando o mercado se mostrou especialmente forte em cidades do sul, incluindo Miami, Tampa e Charlotte. Novos dados definidos para divulgação na terça-feira mostrarão se essa tendência continuou. Os números divulgados na semana passada mostraram que o início da habitação nacional aumentou inesperadamente em maio, saltando mais desde 2016, à medida que os pedidos de construção de casas também aumentaram.

A habitação parece estar encontrando uma explosão de impulso renovado. O aumento dos preços das casas não vai sustentar os números oficiais da inflação – eles são baseados no aluguel, e não nos custos de compra de moradias. Mas o renascimento é um sinal de quão difícil está sendo para o Fed conter o ímpeto da economia em um momento em que o mercado de trabalho permanece forte e os balanços dos consumidores geralmente são mais saudáveis ​​do que antes da pandemia.

“É outro ponto de dados: as coisas não estão esfriando tanto quanto eles pensavam”, disse Kathy Bostjancic, economista-chefe da Nationwide Mutual. Na verdade, a construção de novas moradias “nos diz algo sobre para onde a economia está indo, então isso sugere que as coisas estão potencialmente melhorando”.

Isso pode ser importante para a política: as autoridades do Fed acham que a economia precisa passar algum tempo crescendo a uma velocidade abaixo de seu potencial total para que a inflação esfrie totalmente. Em uma economia fraca, os consumidores não querem comprar tanto, então as empresas lutam para cobrar tanto.

A questão é se a economia pode desacelerar o suficiente quando o setor imobiliário está se estabilizando ou até mesmo aquecendo novamente, deixando as construtoras se sentindo mais otimistas, as construtoras contratando trabalhadores e os proprietários sentindo o impulso mental que vem com o aumento do patrimônio imobiliário.

Até agora, o líder do Fed, pelo menos, parecia despreocupado.

“O setor imobiliário nacionalmente se estabilizou, e talvez tenha subido um pouco, mas em um nível muito mais baixo do que estava”, disse Jerome H. Powell, presidente do Fed, aos legisladores na semana passada, acrescentando um dia depois que “você Na verdade, meio que vi isso atingir o fundo agora.

Taxas mais altas ajudaram a desacelerar acentuadamente as vendas de casas existentes, até seu ponto, embora a demanda por novas casas esteja sendo reforçada por duas tendências abrangentes de longo prazo.

A geração do milênio – a maior geração da América – está no final dos 20 e início dos 30, anos de pico para se mudar por conta própria e tentar comprar uma casa.

E uma mudança para o trabalho remoto durante a pandemia parece ter estimulado pessoas que poderiam ter ficado com colegas de quarto ou pais a morarem sozinhas, com base em pesquisa recente co-escrita por Adam Ozimek, economista-chefe do Economic Innovation Group.

“Trabalho remoto significa trabalhar em casa para muitas pessoas”, disse Ozimek. “Isso realmente aumenta o valor do espaço.”

A oferta de moradias disponíveis, entretanto, tem sido apertada. Isso também se deve em parte ao Fed. Muitas pessoas refinanciaram suas hipotecas quando as taxas de juros estavam no fundo do poço em 2020 e 2021, e agora estão relutantes em vender e perder essas hipotecas baratas.

“A coisa mais surpreendente sobre este mercado imobiliário é como o aumento nas taxas de juros afetou a oferta e a demanda de forma bastante igual”, disse Daryl Fairweather, economista-chefe da Redfin. A retração na demanda provavelmente foi um pouco mais intensa, disse ela, mas as construtoras estão se beneficiando de uma “terrível falta de oferta”.

À medida que os jovens continuam a fazer lances em casas e os estoques diminuem, os preços e a construção estão voltando de surpresa.

“A demanda está melhor do que esperávamos para aquele comprador de primeira viagem”, disse Michael Fratantoni, economista-chefe da Mortgage Bankers Association.

A Sra. Bostjancic disse que os recentes dados imobiliários provavelmente levarão o Fed a taxas mais altas. As autoridades interromperam seus movimentos de taxa em junho após 10 aumentos consecutivos, mas sugeriram que poderiam aumentá-los mais duas vezes em 2023, inclusive em sua reunião no próximo mês.

Se há um lado positivo para o Fed, é que os preços das casas não alimentarão diretamente a inflação. As medidas de preços da América usam aluguéis para calcular os custos de moradia porque tentam capturar o custo do consumo. Comprar uma casa é, em parte, um investimento financeiro.

O crescimento dos aluguéis está parado há meses – o que está alimentando lentamente os dados oficiais da inflação à medida que as pessoas renovam os aluguéis.

“O crescimento dos aluguéis está respirando profundamente”, disse Igor Popov, economista-chefe da Apartment List. “No momento, não parece que haja muito calor novo.”

Ainda assim, pelo menos uma autoridade do Fed teme que a recuperação no mercado imobiliário possa limitar o escopo dessa desaceleração. À medida que os preços das casas aumentam, alguns investidores e proprietários podem decidir cobrar mais ou deixar de alugar casas e passar a comprá-las e vendê-las – reduzindo a oferta de aluguel.

“Uma recuperação no mercado imobiliário está levantando questões sobre como esses aumentos de aluguel mais baixos serão sustentados”, disse Christopher Waller, um governador do Fed, em um discurso no mês passado.

Ele disse que a recuperação “mesmo com taxas de hipoteca significativamente mais altas” levantou questões “sobre se o benefício da desaceleração nos aumentos dos aluguéis durará tanto quanto esperávamos”.