O programa de desvio de despejo da Filadélfia manteve milhares alojados

No início de fevereiro, um pedaço de papel escorregou pela caixa de correspondência na porta de Ivy Handy. Ela devia ao senhorio $ 2.184,75, dizia, e se não pagasse, teria que sair.

“Isso me quebrou”, disse Handy. Ela sabia o que isso poderia significar. Quando ela tinha 19 anos, ela e seus irmãos foram forçados a sair de casa e ir para um abrigo para sem-teto por nove meses. A ideia de passar por isso novamente aos 53 anos a encheu de pavor.

Avisos de despejo estão sendo entregues a um número crescente de pessoas nos Estados Unidos agora que as moratórias, que protegiam locatários como a Sra. Handy no início da pandemia, terminaram e bilhões de dólares federais para assistência ao aluguel pararam de fluir.

Mas a Filadélfia, onde Handy mora, manteve um importante programa de proteção da era do bloqueio – pelo menos por enquanto. Sob este programa, se um inquilino deve menos de $ 3.000 em aluguel atrasado, os proprietários devem tentar a mediação de boa fé antes do despejo. Se após 30 dias as duas partes não chegarem a um acordo ou um inquilino não comparecer à mediação, o senhorio pode recorrer ao tribunal para executar o despejo. O resultado parece ser uma benção para ambas as partes: os inquilinos ficam em suas casas, enquanto os proprietários são pagos.

“É um dos programas de desvio mais bem elaborados do país”, disse Carl Gershenson, do The Eviction Lab, da Universidade de Princeton. Em outras cidades, os pedidos de despejo estão atingindo ou superando as médias pré-pandêmicas, de acordo com sua organização. Mesmo lugares que adotaram outras intervenções de despejo recentemente superaram essas médias. Mas a Filadélfia, que é a cidade grande mais pobre dos Estados Unidos, tem visto consistentemente menos do que os 20.000 registros que normalmente teve nos anos que antecederam a pandemia.

Os inquilinos pobres tendem a gastar a maior parte de sua renda com aluguel, portanto, uma conta médica, perda de emprego ou reparos inesperados no carro podem levar à falta de pagamento. Um registro de despejo pode assustar os possíveis proprietários, de modo que as pessoas muitas vezes são forçadas a encontrar um abrigo temporário e podem até mesmo ficar desabrigadas. O programa da Filadélfia não reduz os custos médicos, aumenta os salários ou diminui o alto custo da moradia. Mas o desvio oferece àqueles que têm a possibilidade de pagar o aluguel atrasado a chance de ficar em suas casas. Ao desacelerar o processo e estabelecer um mecanismo de negociação, manteve mais de 4.000 locatários alojados desde o final de 2020 e foi elogiado pela Casa Branca como modelo para outras cidades.

O sucesso inicial do programa, dizem os especialistas, foi imensamente ajudado pelos bilhões de dólares em dinheiro de assistência federal ao aluguel, que a Filadélfia usou para pagar as dívidas. Embora os proprietários reclamassem que os pagamentos nem sempre corriam bem, a possibilidade de recuperar o aluguel atrasado tornava o desvio obrigatório mais palatável. Quando o dinheiro federal acabou em janeiro, a cidade ofereceu US$ 30 milhões para ajudar a manter o programa até junho de 2024.

A Sra. Handy não sabia de nada disso. Ela só sabia o que a vida havia lhe ensinado: um despejo significava um caminho difícil pela frente.

Depois de deixar o abrigo aos 19 anos, ela trabalhou por anos como aprendiz de encanador e depois como embaladora de alimentos. As lesões causadas por esses trabalhos – discos escorregadios, artrite e dedos que travam -, bem como problemas de saúde mental, a colocaram em invalidez. Ela desfrutou de uma moradia estável com um vale-moradia até o início de 2017, quando foi forçada a sair de uma casa em que viveu por cerca de uma década. Ela se considerou sortuda quando, após meses de tentativas, um proprietário pegou seu voucher e até dispensou o depósito de segurança de $ 1.300 – uma pequena graça.

A Sra. Handy encheu o lugar com os móveis que ela podia pagar com seu cheque mensal de $ 941 por invalidez. O resto ela vasculhou, junto com as decorações que tirou do lixo e prata pintada com spray: uma estatueta de flamingo, um elefante, algumas estrelas. A casa tornou-se um refúgio para a filha e a neta.

No ano passado, uma grande empresa comprou a casa do simpático senhorio. Então, apenas alguns meses depois, a Sra. Handy foi surpreendida pelo aviso de despejo. Depois de uma série de telefonemas frustrantes, ela disse, a empresa disse que ela devia dinheiro em parte porque não havia pago o depósito de segurança inicial. (Nem seu senhorio nem um advogado da empresa responderam a várias ligações e e-mails.)

Foi tudo tão assustador. Mas o aviso de despejo listava um número para o programa de desvio. Ela se preparou e pagou.

Execuções de hipotecas para despejos

O desvio de despejo da Filadélfia foi construído com base nos esforços para lidar com uma crise imobiliária diferente: o colapso financeiro de 2008 e a onda de execuções hipotecárias que se seguiu. Na época, 60% dos residentes da cidade eram proprietários, muitos com poucos recursos para recorrer. A juíza Annette M. Rizzo queria dar a eles uma chance de lutar. Armada com uma ordem judicial, ela forçou os credores hipotecários a entrarem em seu tribunal para tentar resolver seus problemas. “É tudo cara a cara”, disse o juiz Rizzo. “Fornecemos um teatro para esta importante conversa.”

Esse programa impediu com sucesso mais de 8.700 execuções hipotecárias em sete anos. Mas isso não conseguiu deter todos eles e, à medida que as pessoas perdiam suas casas, mais pessoas se tornavam inquilinos em dificuldades. A rede de pessoas que trabalhavam em execuções hipotecárias começou a desenvolver mais apoio aos inquilinos, coletando suas histórias pessoais para levar às reuniões do conselho municipal e chegar aos proprietários. Quando a pandemia chegou, esses esforços possibilitaram que a cidade estabelecesse rapidamente um programa de desvio de despejo baseado em negociação.

Para a Sra. Handy, o resultado foi que, poucas semanas depois de fazer o telefonema, ela estava em uma reunião com um conselheiro habitacional, um advogado de seu proprietário e um mediador, um dos aproximadamente 65 voluntários que fazem cerca de 50 ligações desse tipo todas as semanas. .

As mediações foram conduzidas por telefone, e a Sra. Handy participou sentada em seu sofá cinza escuro enquanto seus dois gatos espreitavam. Quando o advogado de seu senhorio disse que ela devia mais de $ 2.000, ela recusou. Seu conselheiro pediu para pausar a mediação para que ela pudesse conversar em particular com a Sra. Handy.

“Quanto você realmente deve?” seu conselheiro perguntou a ela.

“Devo US$ 1.200 e acabei de pagar US$ 900”, disse Handy. “Estou vivendo com US$ 41.”

Esse tipo de conversa – para a Sra. Handy, uma chance de contestar as afirmações de seu senhorio antes de ir ao tribunal – é único entre os esforços de intervenção de despejo que aumentaram nos últimos anos. Os programas variam de lugar para lugar. Alguns, como um em Maryland, entram em ação apenas quando o tribunal está envolvido. Alguns, como um no Texas, oferecem dinheiro. O estado de Washington oferece representação legal. E outros tornam a mediação voluntária para os proprietários.

A participação obrigatória foi incluída no plano da Filadélfia depois que um programa piloto em 2019 teve dificuldades para recrutar até 12 proprietários, disse Rachel Garland, advogada-gerente da Community Legal Services, que ajudou a criar e administrar o programa. “Precisava ser exigido”, disse ela.

Muitos proprietários estão frustrados com o mandato, que, segundo eles, cria obstáculos que apenas chutam um despejo inevitável no futuro.

Brad Toll tentou despejar um inquilino que devia $ 17.000 e não parecia capaz ou mesmo disposto a pagar. A mediação não levou a lugar nenhum, disse ele, e os 30 dias necessários apenas adicionaram tempo ao que se transformou em uma briga judicial de um ano, durante a qual o inquilino danificou o prédio e assustou outros inquilinos. Todo o calvário acabou custando cerca de US$ 25.000, disse Toll.

“Quantas dessas pessoas posso ter antes de ir à falência?” ele disse.

Houve algumas mudanças no processo. Em fevereiro passado, casos com grandes dívidas como o descrito por Toll começaram a ser encaminhados por outro caminho chamado “negociação direta”. Ainda há uma pausa de 30 dias antes do início do processo judicial, e os inquilinos são acionados com recursos, mas não há a obrigatoriedade de se encontrar com um mediador.

Outra proprietária, Tsilina Aybin, ecoou as críticas de Toll, mas elogiou o programa por fornecer uma porta para conversas frutíferas. Um casal alugado por ela atrasou o aluguel enquanto cuidava de seu recém-nascido. “Eles ficaram super agradecidos”, disse Aybin. E a Sra. Aybin também. Ela estava feliz por não ter que arrastar os inquilinos para o tribunal e resolver as coisas amigavelmente. A mediação os colocou todos juntos.

um grande dia

A mediação resolve muitos dos despejos mais fáceis; os mais difíceis ainda acabam em um tribunal do sexto andar com teto baixo, carpete cinza e luzes opacas. Os conflitos podem incluir uma disputa intrafamiliar ou um proprietário com renda fixa tentando despejar um inquilino com meios semelhantes. No ano passado, mais de 3.800 habitantes da Filadélfia perderam seus casos de despejo no tribunal de proprietários e inquilinos.

Os destinos são decididos assim que o escrivão chama a lista, por volta das 9h. Se os inquilinos não estiverem em um dos assentos de madeira desgastados do tribunal quando seus nomes forem chamados, eles perderão o caso por omissão.

Os inquilinos que comparecerem podem consultar um advogado que fica no fundo do tribunal, um de um número crescente que a cidade agora oferece sem custo.

Mas esses esforços não têm garantia de continuidade. Os US$ 30 milhões para assistência ao aluguel acabarão, e não está claro se a cidade estará disposta a colocar mais dinheiro no fundo caso a economia caia. O mandato para a participação do proprietário no desvio expira no próximo verão. Rachel Garland espera que o processo tenha se normalizado o suficiente para que “isso continue a fazer parte do cenário senhorio-inquilino na Filadélfia”.

Para a Sra. Handy, a incerteza do processo de despejo foi esmagadora. Ela não estava comendo, em parte porque o estresse havia roubado seu apetite, mas também porque ela não tinha muito dinheiro sobrando depois de pagar algumas de suas dívidas.

Na segunda sessão de mediação, ela se ofereceu para pagar US$ 150 a mais por mês. O advogado do proprietário não se comprometeu. Ela ainda não sabia se acabaria diante de um juiz.

Então, um dia, o telefone dela tocou.

“Você concluiu a participação no programa”, dizia um texto.

Foi feito. O proprietário havia concordado com os termos de reembolso que ela havia oferecido. “Eu realmente poderia viver de novo e ser feliz”, disse ela.

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