‘Escritórios Zumbis’ significam problemas para alguns bancos

Graciosos edifícios art déco que se erguem acima do principal distrito comercial de Chicago relatam taxas de ocupação tão baixas quanto 17%.

Um conjunto de torres de escritórios reluzentes em Denver, que estavam cheias de inquilinos e valiam US$ 176 milhões em 2013, agora estão praticamente vazias e foram avaliadas pela última vez em apenas US$ 82 milhões, segundo dados fornecidos pela Trepp, uma empresa de pesquisa que monitora empréstimos imobiliários. Mesmo os edifícios famosos de Los Angeles estão a atingir cerca de metade dos preços pré-pandemia.

De São Francisco a Washington, DC, a história é a mesma. Os edifícios de escritórios continuam presos numa crise de evolução lenta. Os funcionários enviados para trabalhar a partir de casa no início da pandemia não regressaram integralmente, uma situação que, combinada com as elevadas taxas de juro, está a destruir o valor de uma importante classe de imóveis comerciais. Os preços de propriedades de escritórios de qualidade ainda mais elevada caíram 35% em relação ao pico do início de 2022, com base em dados da empresa de análise imobiliária Green Street.

Essas forças colocaram os bancos que detêm uma grande parte da dívida imobiliária comercial dos EUA na berlinda – e analistas e até reguladores disseram que o acerto de contas ainda não foi totalmente concretizado. A questão não é se grandes perdas estão por vir. A questão é se eles serão um sangramento lento ou uma onda que induzirá ao pânico.

A semana passada trouxe uma amostra dos problemas emergentes quando as ações do New York Community Bancorp despencaram depois que o credor divulgou perdas inesperadas em empréstimos imobiliários vinculados a prédios de escritórios e apartamentos.

Até agora, “as manchetes avançaram mais rápido do que o estresse real”, disse Lonnie Hendry, diretor de produtos da Trepp. “Os bancos estão enfrentando um monte de perdas não realizadas. Se esse vazamento lento for exposto, ele poderá ser liberado muito rapidamente.”

As preocupações do ano passado são os problemas de hoje.

Quando uma série de bancos faliu na Primavera passada – em parte devido ao aumento das taxas de juro que reduziu o valor dos seus activos – os analistas temeram que o imobiliário comercial pudesse desencadear um conjunto mais vasto de problemas.

Os bancos detêm cerca de 1,4 biliões de dólares dos 2,6 biliões de dólares em empréstimos imobiliários comerciais com vencimento nos próximos cinco anos, com base em dados do Trepp, e os credores pequenos e regionais são especialmente activos no mercado.

Economistas e reguladores temiam que a forte exposição a esta indústria, que parece arriscada, pudesse assustar os depositantes bancários, especialmente aqueles com poupanças acima do limite de 250.000 dólares para seguros governamentais, e levá-los a levantar os seus fundos.

Mas os funcionários do governo responderam com força à convulsão de 2023. Ajudaram a vender instituições falidas e a Reserva Federal criou uma opção barata de financiamento bancário. As ações restauraram a confiança e o nervosismo bancário desapareceu de vista.

Isso mudou nos últimos dias com os problemas no New York Community Bancorp. Alguns analistas estão descartando a situação como algo pontual. O New York Community Bancorp absorveu o falido Signature Bank na primavera passada, acelerando os seus problemas. E até agora, os depositantes não estão a retirar o seu dinheiro dos bancos em grande número.

Mas outros veem a situação do banco como um lembrete de que muitos credores enfrentarão dificuldades, mesmo que isso não estimule o pânico em todo o sistema. O alívio que o governo concedeu ao sistema bancário no ano passado foi temporário: o programa de financiamento da Fed deverá encerrar no próximo mês, por exemplo. Os problemas imobiliários comerciais são duradouros.

A dor ainda não foi percebida.

Os imóveis comerciais são uma ampla classe de ativos que inclui varejo, residências multifamiliares e fábricas. O setor como um todo teve alguns anos tumultuados, com edifícios de escritórios atingidos de forma especialmente dura.

Cerca de 14% de todos os empréstimos imobiliários comerciais e 44% dos empréstimos para escritórios estão submersos – o que significa que as propriedades valem menos do que a dívida por trás delas – de acordo com um artigo recente do National Bureau of Economic Research de Erica Xuewei Jiang, da Universidade de Sul da Califórnia, Tomasz Piskorski, da Columbia Business School, e dois de seus colegas.

Embora grandes credores como o JP Morgan e o Bank of America tenham começado a reservar dinheiro para cobrir perdas esperadas, os analistas afirmam que muitos bancos pequenos e médios estão a minimizar o custo potencial.

Alguns escritórios ainda estão oficialmente ocupados, mesmo com poucos trabalhadores – o que Hendry chamou de “zumbis” – graças aos contratos de arrendamento de anos. Isso permite que pareçam viáveis ​​quando não o são.

Noutros casos, os bancos estão a recorrer a prorrogações de curto prazo em vez de assumirem edifícios em dificuldades ou renovarem contratos de arrendamento agora impraticáveis ​​– esperando que as taxas de juro baixem, o que ajudaria a aumentar os valores das propriedades, e que os trabalhadores regressassem.

“Se conseguirem prorrogar esse empréstimo e mantê-lo funcionando, poderão adiar o dia do acerto de contas”, disse Harold Bordwin, diretor da corretora imobiliária em dificuldades Keen-Summit Capital Partners.

As taxas de incumprimento comunicadas pelos bancos permaneceram muito mais baixas, pouco acima de 1 por cento, do que as dos empréstimos imobiliários comerciais negociados nos mercados, que são superiores a 6 por cento. Isso é um sinal de que os credores têm demorado a reconhecer o estresse imobiliário, disse Piskorski, economista de Columbia.

Centenas de bancos estão em risco.

Mas as esperanças de uma recuperação no setor imobiliário de escritórios parecem menos realistas.

As tendências de retorno ao escritório estagnaram. E embora a Fed tenha sinalizado que não espera aumentar as taxas de juro acima do seu nível actual de 5,25 a 5,5 por cento, as autoridades deixaram claro que não têm pressa em reduzi-las.

Hendry espera que a inadimplência possa quase dobrar em relação à taxa atual, atingindo entre 10% e 12% até o final deste ano. E à medida que o acerto de contas avança, centenas de pequenos e médios bancos poderão estar em risco.

O valor dos activos bancários sofreu uma queda face às taxas mais elevadas da Fed, concluíram Piskorski e Jiang no seu estudo, o que significa que as crescentes perdas no sector imobiliário comercial poderão deixar muitas instituições em má situação.

Se isso abalasse os depositantes não segurados e provocasse o tipo de corrida aos bancos que derrubou os bancos em Março passado, muitos poderiam mergulhar na falência total.

“É um jogo de confiança, e o setor imobiliário comercial pode ser o gatilho”, disse Piskorski.

O seu artigo estima que dezenas a mais de 300 bancos poderão enfrentar tal desastre. Isso pode não ser um golpe esmagador num país com 4.800 bancos – especialmente porque os pequenos e médios credores não estão tão ligados ao resto do sistema financeiro como os seus homólogos maiores. Mas um colapso rápido representaria o risco de um pânico mais amplo.

“Há um cenário em que isso transborda”, disse Piskorski. “O cenário mais provável é um sangramento lento.”

Os reguladores estão atentos à ameaça.

Os responsáveis ​​da Fed e do Departamento do Tesouro deixaram claro que estão a monitorizar de perto tanto o sector bancário como o mercado imobiliário comercial.

“O imobiliário comercial é uma área que há muito sabemos que poderia criar riscos para a estabilidade financeira ou perdas no sistema bancário, e isto é algo que requer cuidadosa atenção de supervisão”, disse a secretária do Tesouro, Janet L. Yellen, durante depoimento no Congresso esta semana.

Jerome H. Powell, presidente do Fed, reconheceu durante uma entrevista no programa “60 Minutes”, transmitida em 4 de fevereiro, que “haverá perdas”. Para os grandes bancos, disse Powell, o risco é administrável. No que diz respeito aos bancos regionais, ele disse que a Fed estava a trabalhar com eles para lidar com as consequências esperadas e que alguns precisariam de fechar ou fundir-se.

“Parece um problema no qual trabalharemos durante anos”, admitiu Powell. Ele chamou o problema de “considerável”, mas disse que “não parece ter os ingredientes do tipo de crise que vimos algumas vezes no passado, por exemplo, com a crise financeira global”.

Alan Rapport relatórios contribuídos.