Emma Budway, uma mulher autista de 26 anos que não fala principalmente, morava com os pais em Arlington, Virgínia. Ela ansiava por uma casa própria, mas como ganhava pouco, não tinha dinheiro para se mudar. Então, quando surgiu a oportunidade de se mudar para um apartamento de dois quartos em dezembro de 2019, ela aproveitou a oportunidade.
Agora, Budway mora em Gilliam Place, um complexo habitacional acessível construído em uma propriedade que antes pertencia à Igreja Presbiteriana de Arlington. “Meu mundo ficou muito maior”, disse ela.
A Sra. Budway é beneficiária de uma tendência imobiliária crescente: em todo o país, organizações religiosas estão a reconstruir instalações não utilizadas ou abandonadas para ajudar a corrigir uma crise de acessibilidade à habitação, ao mesmo tempo que cumprem a sua missão de fazer o bem no mundo.
Com exceção de algumas igrejas ou sinagogas abastadas, a maioria das organizações religiosas tende a ser rica em terras e pobre em dinheiro, disse Geoffrey Newman, diretor-gerente executivo da Savills, uma empresa de serviços imobiliários.
“Eles estão analisando o que podem fazer para aliviar o estresse financeiro e qual o papel que o setor imobiliário desempenha nesse processo”, disse ele. “Se as estrelas se alinharem com boas propriedades, um mercado imobiliário robusto, incorporadores ativos, zoneamento favorável e liderança institucional com visão de futuro, então há um grande potencial.”
Ainda assim, os desafios são crescentes. À medida que mais locais de culto se aventuram em habitações acessíveis, enfrentam resistência por parte dos paroquianos, uma reacção “não está no meu quintal” por parte dos residentes locais e questões de solvência por parte dos credores. Eles também são prejudicados pela falta de experiência em desenvolvimento imobiliário. Mas, como disse o reverendo Ashley Goff, da Igreja Presbiteriana de Arlington, as organizações religiosas veem a necessidade e sentem a necessidade de “fazer algo maior do que elas mesmas”.
E a necessidade é grande. Os Estados Unidos têm uma escassez de 2,3 milhões a 6,5 milhões de residências, segundo o Realtor.com, um site de listagem de imóveis. Uma estimativa diferente, da National Low Income Housing Coalition, um grupo de defesa da habitação a preços acessíveis, sugere que há uma escassez de 7,3 milhões de casas a preços acessíveis para inquilinos de baixos rendimentos.
As organizações religiosas podem contribuir para a crise imobiliária, disse Ramiro Gonzales, presidente do conselho da Impact Guild, uma incubadora de desenvolvimento comunitário em San Antonio cujo programa Good Acres visa ajudar as igrejas a maximizar as suas propriedades para benefício comunitário. San Antonio tem pouco mais de 3.000 acres de propriedades religiosas, a grande maioria das quais é subutilizada, disse Gonzales durante um painel de discussão no ano passado sobre a reaproveitamento de propriedades da igreja.
Esse terreno poderia ser usado para abrigar 100 mil famílias, disse ele, acrescentando: “Está claramente dentro dos limites do que a igreja já possui resolver este problema por conta própria”.
Em todo o país, a história é semelhante. Até 100 mil propriedades de igrejas cristãs serão vendidas ou reaproveitadas na próxima década, disse Mark Elsdon, ministro e desenvolvedor em Madison, Wisconsin. “Isso representa um quarto a um terço de todas as igrejas nos Estados Unidos”, acrescentou. “Nem todos têm propriedades, mas mesmo que metade tenha, esse é um número enorme.”
Na Califórnia, por exemplo, organizações religiosas e faculdades sem fins lucrativos possuem mais de 171.749 acres de terras potencialmente urbanizáveis, de acordo com um relatório recente do Centro Terner para Inovação Habitacional da Universidade da Califórnia, Berkeley. Só San Diego tem mais de 4.000 acres de propriedades religiosas, disse Evan Gerber, desenvolvedor e consultor do Yes in God’s Backyard, um grupo que busca desenvolver moradias acessíveis a partir de propriedades religiosas.
E instituições religiosas possuíam quase 800 terrenos baldios na região metropolitana de Washington, escreveu Peter A. Tatian, membro sênior do Urban Institute, em um relatório de 2019. Se a habitação multifamiliar pudesse ser construída naquele terreno, concluiu ele, poderia apoiar a construção de até 108 mil novas casas.
Procurando aumentar as receitas e fazer o bem, as organizações religiosas recorrem cada vez mais aos seus terrenos não utilizados e aos edifícios subutilizados como solução para habitação a preços acessíveis. Quando a Sra. Goff chegou à Igreja Presbiteriana de Arlington em 2018, o Gilliam Place já estava em construção.
“Nossa congregação começou a se perguntar: ‘Qual é o nosso objetivo?’” Disse a Sra. Goff. “É uma grande questão existencial, e eles tinham a sensação de que a habitação a preços acessíveis era uma questão sobre a qual poderiam fazer algo.”
Os congregantes decidiram demolir seu local de culto, vender o terreno por US$ 8,5 milhões e construir algo novo. Ao longo do caminho, a igreja se uniu à Arlington Partnership for Affordable Housing, uma incorporadora sem fins lucrativos. Gilliam Place tem 173 casas acessíveis que são alugadas para 500 pessoas, incluindo a Sra. Budway.
Os governos estaduais e locais também estão reconhecendo o potencial para aumentar o parque habitacional. Andrew Gounardes, senador do estado de Nova York que representa o sul do Brooklyn, apresentou um projeto de lei em dezembro que, segundo ele, “agilizaria o processo e a maneira pela qual as instituições religiosas que desejam ajudar a contribuir para a solução da crise imobiliária do estado poderão desenvolver moradias populares em suas propriedades.”
Projetos de lei semelhantes foram aprovados na Califórnia em outubro e em Seattle em 2019, e os legisladores da Virgínia estão elaborando um projeto de lei baseado no da Califórnia.
Independentemente das leis estaduais, os projetos muitas vezes enfrentam decisões decisivas em nível local. A adesão da vizinhança é um pequeno passo na jornada, disse o Rev. David Bowers, vice-presidente da iniciativa de desenvolvimento baseada na fé da Enterprise Community Partners, uma desenvolvedora nacional sem fins lucrativos. “Existe o NIMBYismo, aprovações de zoneamento”, disse ele. “É a natureza da besta.”
Depois há a questão do financiamento. Os bancos estão “hesitantes em fazer negócios com igrejas por medo de inadimplência”, disse o bispo RC Hugh Nelson, pastor principal do Ebenezer Urban Ministry Center, no Brooklyn, que trabalhou com a Brisa Builders Corporation no Ebenezer Plaza, um projeto que inclui 523 apartamentos acessíveis, 43.000 pés quadrados de santuário e espaço ministerial e 21.000 pés quadrados de espaço comercial em Brownsville.
E o próprio processo de desenvolvimento requer resistência. O Ebenezer Plaza demorou quase uma década: a igreja arrecadou fundos suficientes para comprar dois quarteirões em Brownsville em 2011 por 8,1 milhões de dólares, mas o projecto sofreu atrasos, incluindo a compra de 22 inquilinos existentes, remediação ambiental e um processo de rezoneamento. Os trabalhadores da construção civil iniciaram as obras em 2018 e os moradores finalmente conseguiram se mudar três anos depois.
A IKAR, uma comunidade judaica no oeste de Los Angeles, está em processo de criação de 60 apartamentos para idosos que antes eram desabrigados. “Estamos no 5º ano e, quando terminarmos, pode levar seis anos”, disse Brooke Wirtschafter, diretora de organização comunitária do IKAR. “Este não é um cronograma incomum.”
Além disso, pessoas “sem escrúpulos” que procuram negócios podem ter como alvo organizações religiosas, assumindo que estas organizações podem não ter conhecimentos imobiliários, disse o Bispo Nelson, acrescentando que tinha ouvido histórias horríveis de outros pastores. No início do desenvolvimento do Ebenezer Plaza, o Bispo Nelson voltou à escola para frequentar um programa executivo focado no desenvolvimento imobiliário na Fordham University.
Richard King, 52 anos, mudou-se para um novo apartamento no Ebenezer Plaza no ano passado, depois de viver nas ruas e em abrigos (onde ganhou na loteria habitacional). Ele trabalhava em vários empregos em um armazém de distribuição, mas se feriu em um acidente de motocicleta e usa cadeira de rodas.
Em seu novo quarto, “meu auxiliar de enfermagem e médicos podem me procurar todos os dias”, disse King. “Caso contrário, eu teria que estar em uma casa de repouso e não quero isso.”
Espera-se que as novas comunidades aumentem o valor do bairro e tragam mudanças positivas aos residentes.
“Depois que nossa propriedade foi rezoneada, o valor de todas as propriedades ao nosso redor aumentou”, disse o Bispo Nelson sobre o Ebenezer Plaza. E os membros da igreja limpam o quarteirão, acrescentou. “Queremos que esse espaço reflita como seria Brownsville quando a população local se apropriasse de sua comunidade”, disse ele.
Para as organizações religiosas, isto “faz sentido radicalmente comum”, disse Bowers. “Casas de culto estão em todas as comunidades”, disse ele. “Muitas vezes eles têm terras em um mar de necessidades – desertos alimentares, desertos habitacionais a preços acessíveis. Se conseguirmos unir estas organizações, poderemos provocar mudanças.”
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