A crença inabalável dos compradores de casas chineses de que o imobiliário era um investimento sem perdas impulsionou o sector imobiliário do país a tornar-se a espinha dorsal da sua economia.
Mas ao longo dos últimos dois anos, à medida que as empresas desmoronavam sob o peso de dívidas enormes e as vendas de novas casas despencavam, os consumidores chineses demonstraram uma crença igualmente inabalável: o imobiliário tornou-se um investimento perdedor.
Esta acentuada perda de fé na propriedade, a principal reserva de riqueza para muitas famílias chinesas, é um problema crescente para os decisores políticos chineses que estão a fazer todos os esforços para reanimar a indústria em dificuldades – com muito poucos resultados. Os problemas do setor imobiliário do país foram revelados na segunda-feira, quando um tribunal de Hong Kong ordenou que a China Evergrande encerrasse as operações e liquidasse a empresa, que está sobrecarregada com mais de 300 mil milhões de dólares em dívidas.
Tal como a indústria que outrora governou, a Evergrande mancou durante dois anos depois de deixar de pagar os pagamentos que devia aos investidores. Evergrande, sem dinheiro para pagar aos credores, tentou transmitir confiança de que os seus apartamentos continuavam a ser um investimento sólido. O mercado certamente se recuperaria, como aconteceu durante as crises anteriores.
Mas a recessão, já a mais longa de que há registo, não está apenas a arrastar-se – está a acelerar.
Em 2023, as vendas de habitação na China caíram 6,5%. Só em dezembro, as vendas caíram 17,1% em relação ao ano anterior, segundo a Dongxing Securities, um banco de investimento chinês. O investimento em novos projetos também desacelerou. O desenvolvimento imobiliário caiu 9,6% no ano passado.
“O mercado ainda não atingiu o fundo”, disse Alicia Garcia-Herrero, economista-chefe para a região Ásia-Pacífico da Natixis. “Há ainda um longo caminho a percorrer.”
No ano passado, embora se esperasse que a economia da China beneficiasse da procura reprimida dos consumidores após o levantamento das restrições pandémicas, o mercado imobiliário pesou sobre o crescimento. O setor imobiliário representa cerca de um quarto da economia da China.
O sector imobiliário começou a estagnar depois de Pequim, preocupado com uma bolha imobiliária e o seu impacto no sistema financeiro, ter implementado uma série de regras em 2020 destinadas a conter o endividamento excessivo dos promotores imobiliários. Sem acesso fácil à dívida, os promotores tiveram dificuldades para pagar os empréstimos e terminar a construção de propriedades que foram vendidas antecipadamente aos compradores de casas.
A Nomura Securities, uma empresa japonesa de serviços financeiros, estima que ainda existam 20 milhões de unidades de casas pré-vendidas à espera de serem concluídas, o que exigiria 450 mil milhões de dólares em financiamento para ser concluído.
Agora a China retrocedeu muitas dessas restrições. Os reguladores financeiros estão a instar os bancos a emprestar mais aos promotores imobiliários. Na semana passada, Xiao Yuanqi, vice-diretor da Administração Nacional de Regulação Financeira da China, disse que as instituições financeiras do país tinham “uma responsabilidade inescapável de fornecer um forte apoio” ao sector imobiliário.
Os bancos não devem cortar imediatamente os empréstimos a projectos problemáticos, mas devem encontrar formas de os apoiar, prolongando o prazo para reembolsar os empréstimos ou disponibilizar fundos adicionais, acrescentou Xiao. Na semana passada, o banco central e o regulador financeiro da China disseram que permitiria que alguns incorporadores usassem empréstimos bancários para propriedades comerciais para pagar outros empréstimos ou títulos.
Desde 2021, mais de 50 empresas imobiliárias chinesas deixaram de pagar dívidas, incluindo as duas empresas que outrora dominaram o mercado imobiliário do país: Evergrande e Country Garden. Outrora o principal rival da Evergrande pela liderança do setor, a Country Garden efetivamente entrou em default em outubro. A situação da empresa piorou porque as suas vendas entraram em colapso.
A Country Garden disse que as pré-vendas de apartamentos inacabados, um importante indicador de receitas futuras, caíram pelo nono mês consecutivo em dezembro, para 6,91 bilhões de yuans, ou US$ 962 milhões. Isso caiu 69% em relação ao ano anterior. No segundo semestre de 2023, as pré-vendas caíram 74% em relação ao ano anterior.
Numa nota de pesquisa publicada este mês, Larry Hu, economista-chefe do Macquarie Group para a China, disse que a crise imobiliária foi “autorrealizável”, porque os problemas de dívida dos promotores imobiliários mantiveram os compradores afastados e pressionaram as vendas de casas, enquanto a escassez de novos negócios apenas aprofundou os problemas financeiros dessas empresas.
“A principal coisa a observar em 2024 é se e quando o governo central intervirá e assumirá a responsabilidade principal de parar o contágio”, escreveu Hu. Ele disse que as autoridades chinesas poderiam resgatar promotores imobiliários, semelhante à forma como o governo dos EUA interveio durante a crise financeira global com o Troubled Asset Relief Program, ou TARP.
Quando a China passou a esfriar o mercado imobiliário há vários anos, uma medida tomada foi limitar a compra de casas pelos especuladores. Os compradores de casas foram obrigados a pagar grandes entradas, desencorajando as pessoas de comprar propriedades adicionais.
Suzhou, uma cidade no leste da China, suspendeu a maior parte das restrições à compra de casas, eliminando limites ao número de casas que uma pessoa poderia comprar e dispensando quaisquer requisitos de residência, informou a mídia estatal na terça-feira.
Mas mesmo a flexibilização das regras não ajudou a impulsionar o mercado. Os empréstimos hipotecários pendentes da China caíram 1,6% no ano passado em relação a 2022, um ano em que as empresas e os residentes em muitas cidades ainda enfrentavam os confinamentos pandémicos. Este, segundo a revista de negócios chinesa Caixin, foi o primeiro declínio em quase duas décadas. As hipotecas vinham crescendo mais de 10% ao ano até 2021.
Um motivo persistente de preocupação para alguns potenciais compradores de casas continua a ser a grande quantidade de apartamentos pré-vendidos e inacabados. Durante anos, os compradores de casas concordaram em comprar novos apartamentos e começar a pagar uma hipoteca anos antes de as unidades serem construídas. Causou alvoroço quando alguns promotores imobiliários suspenderam a construção de apartamentos pré-vendidos porque não tinham fundos para pagar empreiteiros e construtores.
Embora o governo tenha pressionado as empresas a concluir a construção de apartamentos pré-vendidos, ainda existem muitos projetos que não estão concluídos.
Nydia Duan, uma estudante universitária de 19 anos de Zhuhai, na província de Guangdong, no sul, disse que a sua família se ofereceu para lhe comprar uma casa quando ela completasse 18 anos, mas ela resistiu porque estava preocupada em parte com a compra de um apartamento inacabado.
Embora os preços da habitação tenham despencado nos últimos anos, Duan disse que estava geralmente pessimista quanto às perspectivas para o imobiliário e que preferia manter o dinheiro da sua família em dinheiro.
“Ainda estou relutante em comprar um”, disse ela. “Vou considerar isso quando o mercado imobiliário estiver mais estável.”
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