Para enfrentar a crescente crise imobiliária, os líderes do Senado do Estado de Nova Iorque deverão propor na segunda-feira uma legislação abrangente que encorajaria novas construções, estabeleceria novas proteções aos inquilinos e também reviveria algumas ideias mais antigas para a construção de habitação a preços acessíveis.
Entre eles: a criação de uma nova empresa de utilidade pública que financiaria a construção de moradias em terrenos estatais. Os líderes estão a considerá-lo um sucessor do popular programa de meados do século conhecido como Mitchell-Lama.
Nova Iorque tem enfrentado o aumento dos aluguéis e uma crise de sem-abrigo exacerbada por um influxo de migrantes. Há um amplo consenso de que o Estado precisa agir. Mas os líderes têm lutado para encontrar um compromisso que possa unir um grupo rebelde de partes interessadas em torno de um programa habitacional que satisfaça as necessidades do estado.
Os legisladores no Senado esperam que, ao incorporar ideias apreciadas por grupos de inquilinos, sindicatos e grandes promotores, a proposta deste ano possa finalmente ajudar a quebrar o impasse.
No ano passado, a governadora Kathy Hochul apresentou um plano ambicioso que teria forçado os subúrbios e outras comunidades a permitir mais desenvolvimento, entre outras medidas pró-crescimento. Os legisladores que representam vários círculos eleitorais hesitaram e pouco progresso foi feito.
A proposta do Senado, que será divulgada na segunda-feira no projeto de lei orçamentária da Câmara Única, pode ser entendida como uma oferta de abertura nas próximas negociações orçamentárias: a cada ano, o governador e as duas casas do Legislativo propõem suas próprias visões para o estado. Os líderes em Albany têm até o prazo orçamentário de 1º de abril para chegar a um acordo.
Um plano bem-sucedido deve incentivar grandes quantidades de novos empreendimentos e, ao mesmo tempo, apoiar proprietários e inquilinos, disse Andrea Stewart-Cousins, líder da maioria no Senado. Ela apelou a uma “grande ideia” que abordasse de forma holística a acessibilidade para gerações de nova-iorquinos.
“Quero que meus filhos e netos possam ficar por aqui”, disse ela. “Eu quero poder ficar por aqui!”
O plano do Senado exigirá uma nova redução fiscal para desenvolvedores com proteções de acessibilidade mais robustas do que seu antecessor, conhecido como 421a, que expirou em 2022.
Os críticos chamaram o programa anterior de uma dádiva aos incorporadores, que conseguiram garantir milhões de dólares em reduções de impostos em troca da construção de algumas unidades com aluguéis mais baixos. Mas nos anos desde que expirou, a construção caiu, sublinhando a necessidade de trazer os promotores para a mesa.
Um elemento crucial para atrair a ala esquerda do partido é a inclusão de legislação conhecida como “despejo por justa causa”, que há muito tempo é uma prioridade progressista.
Os líderes do Senado dizem que um pacote habitacional deve incluir alguma versão desta legislação, que restringe a capacidade dos proprietários de despejar inquilinos. Também exige que a maioria dos proprietários ofereça renovações automáticas de aluguel aos inquilinos e os força a justificar aumentos de aluguel de mais de 3%.
Mas a legislação, que os grupos de proprietários de terras dizem que iria suprimir o desenvolvimento e dificultar-lhes o cuidado das suas propriedades, causa divisão, especialmente na Assembleia do Estado. Para que um item seja incluído no orçamento, é necessário o apoio das duas casas do Legislativo, além do governador.
E embora Hochul tenha dito que apoia a protecção dos inquilinos, tem resistido à legislação de “boa causa”, uma posição que desempenhou um papel no colapso do acordo habitacional do ano passado.
O plano a ser proposto na segunda-feira também inclui propostas menores, mas ainda assim consequentes, incluindo um impulso para mais construção de edifícios residenciais maiores em Manhattan e a legalização de unidades subterrâneas. Ambos são prioridades máximas nas listas de desejos das autoridades municipais e dos defensores da habitação.
Mas talvez a ideia mais ousada seja também uma das mais antigas, com raízes que remontam a quase 70 anos.
A proposta de 250 milhões de dólares segue o modelo da legislação Mitchell-Lama, aprovada em 1955. Tomando o nome dos dois legisladores estaduais que foram seus principais patrocinadores – o senador MacNeil Mitchell, um republicano, e o deputado Alfred A. Lama, um democrata – esse programa ajudou a transformar o cenário habitacional de Nova York após a Segunda Guerra Mundial, permitindo a construção de mais de 100.000 unidades habitacionais de rendimento médio, numa altura em que a cidade atravessava uma crise habitacional exacerbada por um afluxo de militares que regressavam, bem como de imigrantes e refugiados. O seu objectivo era estimular a acessibilidade tanto para os arrendatários como para os proprietários, utilizando incentivos aos promotores para criar uma oferta protegida de casas disponíveis para residentes com rendimentos abaixo de um determinado limiar.
A nova versão, que os legisladores chamam de “Mitchell-Lama 2.0”, seria diferente em vários aspectos importantes. Entre outras coisas, formaria uma nova entidade estatal que poderia financiar desenvolvimentos em terras estatais.
O estado daria aos promotores arrendamentos baratos de terras estatais, que seriam isentas de impostos e de certos elementos do processo de revisão pública. O estado também emprestaria dinheiro aos incorporadores, para tornar a construção rápida e barata para as empresas.
Os condomínios e aluguéis construídos por meio do programa teriam que ser acessíveis às famílias de renda média. Por exemplo, na cidade de Nova Iorque, a habitação teria de ser acessível a uma família de quatro pessoas que ganha 232.980 dólares.
Ainda não está claro quantas unidades o programa poderia render.
A proposta do Senado é, de certa forma, uma resposta ao que Hochul e outros já propuseram. A Sra. Hochul, por exemplo, está a explorar a construção de apartamentos em terrenos estatais e apelou ao novo incentivo fiscal como parte da sua proposta orçamental para este ano.
Tal como acontece com muitas coisas em Albany, os detalhes da proposta do Senado determinarão o efeito que ela poderá ter e se será adoptada pelo governador e pela Assembleia.
Por exemplo, um incentivo fiscal pode não fazer sentido financeiro para os promotores, dependendo do preço dos apartamentos, o que pode resultar na construção de menos unidades. E mesmo na sua forma actual, a medida de despejo por justa causa exclui pequenos edifícios, possivelmente deixando dezenas de milhares de nova-iorquinos sem protecção.
Mas ambas as propostas têm o potencial de remodelar o mercado imobiliário de Nova Iorque. E as autoridades concordam que a necessidade de acção é clara.
Os aluguéis continuam altos na cidade de Nova York e devem subir com a aproximação do verão. Os casos de despejo estão aumentando.
Estima-se que o déficit habitacional em Nova York esteja na casa das centenas de milhares de residências. Uma pesquisa municipal descobriu este ano que apenas 1,4% dos apartamentos estavam disponíveis para alugar em 2023, o número mais baixo em 50 anos.
Na segunda-feira, a Assembleia também deverá divulgar a sua proposta orçamental, que abordará tudo, desde o financiamento dos migrantes à ajuda escolar e às despesas com a saúde.
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