Em São Francisco, um edifício de escritórios de 20 andares que foi vendido por 146 milhões de dólares há uma década foi cotado em Dezembro por apenas 80 milhões de dólares.
Em Chicago, um edifício de escritórios de 200 mil metros quadrados no Corredor Clybourn da cidade, vendido em 2004 por quase US$ 90 milhões, foi comprado no mês passado por US$ 20 milhões, uma redução de 78%.
E em Washington, um edifício de 12 andares que combina escritórios e espaços comerciais a três quarteirões da Casa Branca, vendido por 100 milhões de dólares em 2018, foi recentemente vendido por apenas 36 milhões de dólares.
Esses grandes descontos tornaram-se normais para espaços de escritórios nos Estados Unidos, à medida que as tendências pandémicas de trabalho híbrido e remoto persistiram, esvaziando centros urbanos que antes estavam cheios de trabalhadores. Mas as perdas estão a atingir mais do que apenas os investidores imobiliários comerciais. As cidades também estão a começar a suportar o peso, uma vez que os orçamentos municipais que dependem de impostos associados a propriedades comerciais valiosas enfrentam agora défices e contemplam cortes à medida que avaliações mais baixas dos valores das propriedades reduzem as contas fiscais.
“Eles estão sendo vendidos com descontos enormes”, disse Aaron Peskin, presidente do conselho de supervisores de São Francisco, sobre os edifícios de escritórios em sua cidade. “Se vocês fossem as pessoas que compraram no topo do mercado, estariam cortando o cabelo enorme.”
Peskin disse que o orçamento de 14 mil milhões de dólares de São Francisco enfrenta a perspectiva de um défice de mil milhões de dólares nos próximos anos, em parte devido à perda de receitas fiscais sobre imóveis comerciais.
“No curto prazo, significa menos dinheiro nos cofres municipais e um centro da cidade menos robusto”, afirmou.
Desde a pandemia, cidades de todo o país beneficiaram de uma recuperação económica e de uma infusão de milhares de milhões de dólares em dinheiro de ajuda federal que foi desembolsado através do Plano de Resgate Americano de 2021. Isso deixou os municípios tão cheios de dinheiro que estavam a dar aumentos aos trabalhadores municipais. , reformando quadras locais de basquete e tênis e modernizando os sistemas de esgoto.
Mas agora os orçamentos começam a ficar mais apertados.
Um relatório fiscal publicado pela Liga Nacional das Cidades no ano passado concluiu que o optimismo entre os funcionários das finanças municipais começou a diminuir entre preocupações de vendas mais fracas e impostos mais baixos sobre a propriedade, coincidindo com o vencimento dos fundos federais.
Os cortes poderão levar ao que Arpit Gupta, professor da Stern School of Business da Universidade de Nova Iorque, descreveu como um “ciclo de destruição urbana” nos Estados Unidos.
Num artigo de investigação que foi actualizado no final do ano passado, Gupta e os seus colegas estimaram que o mercado nacional de escritórios perdeu 664,1 mil milhões de dólares em valor entre 2019 e 2022. Para preencher os buracos orçamentais criados pela perda de receitas fiscais, eles postularam que as cidades poderiam cortar serviços ou aumentar outros tipos de impostos. Mas isso teria as suas próprias desvantagens, incluindo levar as empresas e os residentes a abandonarem o país, agravando o problema ao desgastar ainda mais a base tributária.
Gupta comparou a dinâmica ao enigma que as cidades do cinturão de ferrugem enfrentaram nas décadas de 1960 e 1970, quando os fabricantes fecharam e os governos locais lutaram para equilibrar os seus orçamentos.
“Algumas cidades que tentaram aumentar os impostos e reduzir os serviços públicos descobriram que essas respostas aceleraram o processo de fuga urbana”, disse ele. “Isso meio que se agravou.”
O stress que pesa sobre o setor imobiliário comercial tem sido evidente desde que a pandemia acelerou a tendência do trabalho remoto. Isso tem sido complicado pelas elevadas taxas de juro, que tornaram o refinanciamento caro, e pelo stress no sector bancário, que detém cerca de 3 biliões de dólares em dívida imobiliária comercial pendente.
A situação lembra a turbulência que o sector imobiliário comercial viveu durante a crise financeira de 2008, quando o crédito secou. Desta vez, porém, as mudanças na forma e no local de trabalho das pessoas sugerem que poderá estar a ocorrer uma mudança estrutural mais profunda no mercado – pelo menos até que as taxas de juro caiam.
Glen Seidlitz, diretor e fundador da empresa de consultoria imobiliária comercial Six23, com sede em Washington, disse que muitos proprietários de edifícios e investidores estão a tentar reestruturar os seus empréstimos e, em alguns casos, à procura de novo capital. Mas na maior parte, devido à menor ocupação e aos custos de financiamento mais elevados, o sector está em declínio.
“Parece que os credores realmente reconhecem o problema fundamental, ou seja, se as taxas de juros continuarem mais altas, isso significa que há menos capital para comprar imóveis e se houver menos compradores para comprar imóveis, obviamente os preços irão refletir menor demanda”, disse Seidlitz. “E assim, até que haja estabilidade, haverá apenas esta espiral que ocorrerá em função dela.”
A ansiedade em relação ao imobiliário comercial aumentou no mês passado, quando o New York Community Bank divulgou perdas imprevistas em empréstimos imobiliários vinculados a edifícios de escritórios e apartamentos, fazendo com que as suas ações despencassem. Numa audiência no Congresso, em Fevereiro, a Secretária do Tesouro, Janet L. Yellen, reconheceu que o sector poderia representar riscos financeiros e disse que os reguladores estavam atentos a sinais de problemas.
Os riscos para os municípios dependem do grau de dependência das suas bases tributárias das receitas provenientes do imobiliário comercial.
Um relatório da Moody’s Investors Service de Outubro passado afirmou que as notações de crédito de Atlanta e Boston estavam entre as mais vulneráveis às oscilações nos preços do imobiliário comercial, mas que as perturbações no sector seriam uma ameaça para as grandes cidades durante os próximos anos.
“A mudança para mais trabalho fora do escritório, agravada pela tendência preexistente de aumento das compras online, retirou uma quantidade substancial de gastos dos distritos empresariais”, afirmaram os analistas da Moody’s no relatório.
Thomas Brosy, investigador associado do Centro de Política Fiscal do Urban Institute, observou que as avaliações decrescentes tendem a ser um “indicador de atraso”, uma vez que os novos arrendamentos obtêm rendas mais baixas e os proprietários recorrem às avaliações fiscais quando outros edifícios são vendidos por preços baixos. Ele sugeriu que nos próximos três anos, as cidades terão de fazer escolhas difíceis sobre cortes de gastos e aumentos de impostos.
“Vai começar a ser doloroso”, disse ele.
Os grandes centros metropolitanos já se preparam para o pior.
São Francisco, que está a registar um aumento nos recursos de avaliação de impostos para edifícios comerciais, teve de adiar a manutenção das instalações da cidade para poupar dinheiro. Peskin, que está pensando em concorrer à prefeitura de São Francisco, disse que vem pressionando por políticas que incentivem a conversão de escritórios vagos no centro da cidade em prédios de apartamentos.
O controlador da cidade de Nova Iorque apresentou um cenário de “dia do juízo final” no verão passado, onde o valor dos escritórios da cidade se fixou 40% abaixo dos seus picos pré-pandemia. Isto traduzir-se-ia em défices orçamentais de aproximadamente 322 milhões de dólares em 2025 e 1,1 mil milhões de dólares em 2027.
Em Washington, onde a taxa de vagas de escritórios ultrapassou os 20% no final de 2023, a situação fiscal também é terrível. Placas anunciando aluguéis estão estampadas em alguns dos principais edifícios de escritórios da capital, enquanto os espaços comerciais no centro da cidade ficam vazios.
O proprietário do Washington Wizards e do Washington Capitals está tentando desocupar a Capital One Arena da cidade e transferir os times para a Virgínia, potencialmente desferindo outro golpe em um centro da cidade que já luta com o fechamento de restaurantes e lojas de varejo. O grupo empresarial DowntownDC Business Improvement District estima que a arena ajuda a gerar US$ 341 milhões em gastos anuais.
O diretor financeiro da cidade, Glen Lee, projetou no ano passado que Washington enfrentaria um défice orçamental de 464 milhões de dólares entre 2024 e 2026 e atribuiu grande parte desse défice ao declínio das receitas fiscais imobiliárias comerciais. Numa actualização no mês passado, Lee alertou que a saúde do sector estava a deteriorar-se mais do que o esperado anteriormente e que as mudanças na procura de espaços de escritório poderiam ter consequências duradouras para Washington.
“À medida que mais pessoas trabalham em casa, os setores de transporte e imobiliário de escritórios do distrito provavelmente passarão por mudanças significativas”, disse Lee em uma carta ao prefeito e ao presidente do Conselho Municipal sobre as finanças da capital. “Com menos passageiros, poderá haver menos procura de transportes públicos e espaços de escritório, levando a uma potencial redução nos preços imobiliários.”
Ele acrescentou: “No geral, a pandemia e a mudança para o trabalho remoto provavelmente terão consequências económicas de longo alcance para o distrito”.
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