Aluguéis devem subir para 2 milhões de nova-iorquinos

Em 1974, Ahmad e Ann Shirazi se mudaram para um apartamento com aluguel estável no Upper West Side de Manhattan, embora por US $ 275 por mês, o aluguel parecesse alto para dois quartos.

Os Shirazis esperavam ter filhos e achavam que sua estada seria temporária. Quase 50 anos depois, eles ainda estão lá, depois de criar dois filhos em um espaço que deram certo porque era acessível.

A história dos Shirazis – Ahmad, 84, um editor de cinema aposentado que trabalhou nos filmes “Scarface” e “A Fogueira das Vaidades”, e Ann, 78, que trabalhou como ilustradora para lojas de departamento como Henri Bendel – reflete a experiência de muitos dos cerca de dois milhões de inquilinos com aluguel estável da cidade, quase um quarto da população total da cidade.

Como a cidade de Nova York se tornou um dos lugares mais caros do país, os apartamentos com aluguéis regulados e renovações garantidas ofereceram um alívio para a classe trabalhadora e média: os Shirazis agora pagam US$ 1.025 por mês, enquanto uma unidade semelhante em seu prédio, que não está estabilizado, aluga por mais de $ 5.600.

Na quarta-feira, o vasto estoque de casas com aluguel estável da cidade, que se tornou uma das fontes mais importantes de moradias de baixo custo de Nova York, está prestes a ficar um pouco mais caro. Um painel da cidade de Nova York deve deixar os aluguéis de um milhão de apartamentos estabilizados na cidade subirem pelo segundo ano consecutivo, citando a alta inflação e os custos crescentes para os proprietários.

No mês passado, o painel, conhecido como Conselho de Diretrizes de Aluguel, apoiou aumentos nos aluguéis de um ano entre 2 e 5 por cento e aumentos nos arrendamentos de dois anos entre 4 e 7 por cento, em uma votação preliminar.

Seria a segunda vez durante o mandato do prefeito Eric Adams – que nomeia membros para o painel e que expressou simpatia pelas dificuldades enfrentadas pelos proprietários – que o Conselho de Diretrizes de Aluguel permitiria que os aluguéis estabilizados aumentassem. No ano passado, o painel votou para aumentar os aluguéis de um ano em 3,25% em residências com aluguel estabilizado e em 5% em arrendamentos de dois anos.

Os Shirazis, que ganham cerca de US$ 4.500 por mês em benefícios de aposentadoria, encontrarão uma maneira de administrar, disseram eles. Eles e vários outros locatários em toda a cidade – incluindo pessoas com renda alta, aposentados que moram em seus apartamentos há décadas e recém-chegados – disseram que os aumentos incrementais os ajudaram a encontrar estabilidade no caótico e implacável mercado imobiliário da cidade de Nova York.

Mas muitos também disseram que o momento também reflete algo mais profundo: como as pessoas de meios modestos estão achando cada vez mais difícil viver na cidade de Nova York.

Por mais caro que seja morar em Nova York, nenhuma outra cidade americana tem um sistema de regulação de aluguel tão vasto: mais de um milhão de apartamentos – metade do mercado de aluguel e quase 30% de todas as casas da cidade de Nova York – são cobertos por um sistema iniciada em 1969.

A maioria das residências com aluguel estabilizado está em prédios construídos antes de 1974. Por muitos anos, o número caiu, à medida que os proprietários começaram a deixar o programa e obter mais renda com aluguéis mais altos.

Desde 2017, no entanto, o número geral cresceu, de acordo com uma contagem de unidades registradas na cidade e no estado, principalmente porque muitas unidades novas e reabilitadas se estabilizaram no aluguel em troca de incentivos fiscais ou subsídios.

Enquanto muitas das unidades mais novas alugam a uma taxa mais alta e não há restrições de renda associadas à estabilização do aluguel, o sistema tende a beneficiar pessoas de renda mais baixa. A renda familiar média em apartamentos com aluguel estabilizado foi de US$ 47.000, em comparação com quase US$ 63.000 em unidades privadas e não regulamentadas, de acordo com uma pesquisa municipal de 2021. O aluguel médio em apartamentos estabilizados foi de US$ 1.400, em comparação com US$ 1.825 em apartamentos privados e não regulamentados, de acordo com a pesquisa.

A “diversidade econômica da cidade tem como premissa a estabilização do aluguel”, disse Samuel Stein, analista de políticas habitacionais da Community Service Society, um grupo sem fins lucrativos que defende os nova-iorquinos de baixa renda.

Mas agora, o futuro do programa é menos claro.

Após as leis de aluguel aprovadas por políticos estaduais de esquerda em 2019, os proprietários dizem que se sentem sitiados e incapazes de tornar financeiramente viável o aluguel de apartamentos estabilizados. Um grupo de proprietários da cidade de Nova York apresentou uma petição à Suprema Corte dos EUA para desfazer os regulamentos, um caso que atraiu o interesse de vários grupos empresariais, incluindo a Câmara de Comércio dos EUA, que estão ansiosos para ver os controles de aluguel revogados ou facilitados em todo o país. .

Michael Tobman, diretor de associação e comunicação da Rent Stabilization Association, um grupo comercial da indústria, disse que o sistema força os proprietários privados a fornecer um benefício público.

“Tudo o que eles têm são custos crescentes, e esta parte, aumentos do Conselho de Diretrizes de Aluguel – isso é extremamente necessário”, disse ele.

O prefeito defendeu a abordagem do painel como uma forma de proteger os pequenos proprietários, às vezes observando que ele próprio é um pequeno proprietário, embora tenha pedido que o painel evite os aumentos mais altos.

“Simplesmente não podemos colocar os inquilinos em uma posição em que não possam pagar o aluguel”, disse ele no mês passado.

Mas muitos proprietários de prédios com aluguel estabilizado são grandes empresas. Eles incluem incorporadoras como Cammeby’s, Lefrak, L&M Development, cada uma com vários milhares de unidades com aluguel estabilizado em seus portfólios, além de unidades com preço de mercado. As empresas se recusaram ou não puderam ser contatadas para comentar.

John A. Crotty, membro fundador do Workforce Housing Group, que tem cerca de 1.500 residências com aluguel estabilizado em seu portfólio, disse que os aumentos se justificam porque durante o mandato do prefeito anterior, Bill de Blasio, o painel rejeitou grandes aumentos, colocando proprietários em uma posição difícil.

“Quando você cai abaixo da linha de custo real, e então você tem um período de hiperinflação, como isso é bom?” ele disse. “Não importa o tamanho do aumento que Adams faça, não será o suficiente.”

Peter Madden, diretor executivo da Westbeth Artists Housing, que tem cerca de 383 apartamentos no West Village, a grande maioria com aluguel estabilizado, reconheceu as pressões enfrentadas pelos proprietários.

Mas ele também disse que a estabilização do aluguel é o “maior e melhor programa de habitação acessível que a cidade tem”.

Em Westbeth, que também recebe alguns subsídios da cidade, os aluguéis de casas estabilizadas variam de menos de US$ 1.000 a US$ 2.300 para uma de três quartos.

“Se não fosse pela estabilização dos aluguéis, não sei como as pessoas fariam isso”, disse Madden.

Para alguns inquilinos, a estabilização do aluguel é uma tábua de salvação, principalmente porque a cidade vive uma das paisagens de aluguel mais brutais da memória recente durante uma recuperação do pior da pandemia.

A pesquisa de 2021 descobriu que um terço dos inquilinos da cidade de Nova York gasta mais da metade de sua renda com aluguel. Para eles, aumentos iminentes forçarão escolhas difíceis sobre onde mais cortar gastos.

“Um aumento de aluguel este ano para mim seria cerca de US$ 80 a mais por mês”, disse Chen Ren Ping, 65, que divide um apartamento com aluguel estável em Chinatown, onde vive desde 2004. “Se não tivéssemos que pagar essas $ 80, comeríamos melhor, nossas vidas seriam melhores, teríamos uma qualidade de vida melhor”.

Chen disse que ganha cerca de US$ 794 por mês em pagamentos de previdência social. Mas ele disse que sua metade do aluguel do apartamento de dois quartos é de $ 800, então ele faz reparos na vizinhança para complementar sua renda.

Ann Shirazi disse que não estava feliz com o aumento vindouro para sua própria casa. Ela também se preocupa com o futuro da cidade.

“Era um lugar lindo para criar nossos filhos”, disse ela. “E agora por causa da riqueza, a meu ver, mudou completamente.”