A onda de construções que remodelou o horizonte de Manhattan? Acabou.

O boom da construção de escritórios em Manhattan acabou.

Apenas três grandes torres de escritórios – com mais de 500.000 pés quadrados – estão sendo construídas em toda a cidade de Nova York, com duas previstas para serem inauguradas em 2024 ou 2025 e nada mais previsto para ser construído durante anos. Normalmente, alguns locais desse tamanho estariam em vários estágios de construção, com pelo menos uma inauguração por ano desde 2018, segundo a JLL, uma empresa de serviços imobiliários.

Quase 20 grandes edifícios de escritórios propostos pelos desenvolvedores, incluindo a torre final perto do marco zero, ainda não foram inaugurados. Muitos estão em espera por tempo indeterminado, pois os desenvolvedores enfrentam vários desafios.

O aumento dos custos de construção e das taxas de juros aumentou significativamente o preço da construção. Os bancos estão cada vez mais relutantes em financiar esse tipo de construção, enquanto Manhattan tem vagas recordes em escritórios. E há poucos grandes inquilinos, que os credores exigem que se alinhem antes que um novo escritório possa ser construído, procurando ativamente se mudar.

Como resultado, Manhattan está a entrar na sua seca mais significativa na construção de escritórios desde a crise das poupanças e dos empréstimos no final dos anos 80 e início dos anos 90. Os promotores admitem agora que a próxima vaga de grandes torres de escritórios poderá não abrir antes do início da década de 2030, ou até mais tarde.

“É difícil justificar colocar uma pá no chão quando temos fundamentos de oferta e procura que estão fora de sintonia”, disse James Millon, presidente da CBRE, uma empresa de serviços imobiliários, que ajuda promotores a garantir capital.

Numa cidade geralmente repleta de guindastes, a atual calmaria nos novos projetos de escritórios sinaliza o fim de uma onda de construções que durou um quarto de século, resultando em torres de vidro e aço que remodelaram o horizonte de Manhattan e foram preenchidas com empresas em crescimento, especialmente no setor de tecnologia.

A pausa contrasta com outras metrópoles, incluindo Londres, onde a procura por novos espaços de escritórios permanece relativamente robusta. Dez edifícios foram recentemente aprovados para construção no distrito financeiro de Londres, incluindo aquele que seria o mais alto da área.

Na cidade de Nova York, porém, os desenvolvedores oficiais ainda estão se recuperando de um golpe duplo. O choque inicial da pandemia alterou a cultura de trabalho empresarial, levando muitas empresas a reduzir a sua pegada devido ao trabalho remoto. Depois veio o abalo secundário do aumento das taxas de juros – criptonita para uma indústria construída sobre dívidas.

Mais consequentemente, a calmaria poderá constituir um obstáculo para o orçamento da cidade durante um período de austeridade financeira. Os edifícios de escritórios têm uma influência descomunal na cidade: aumentam enormemente o valor dos terrenos onde se situam e representam um quinto de todos os impostos sobre a propriedade cobrados anualmente pela cidade de Nova Iorque, que depende fortemente dos impostos sobre a propriedade para financiar serviços básicos.

O custo para construir os maiores edifícios de escritórios pode facilmente ultrapassar os 3 mil milhões de dólares e levam anos a concluir, criando milhares de empregos na construção ao longo do caminho. Nos anos anteriores à pandemia, os gastos com construção na cidade de Nova Iorque em projectos não residenciais, incluindo escritórios, eram em média cerca de 21 mil milhões de dólares anuais, de acordo com o New York Building Congress, um grupo comercial de empresas de construção e imobiliárias.

Numa cerimónia no mês passado celebrando a última viga de aço instalada no novo edifício JPMorgan Chase, o presidente da Câmara Eric Adams comparou este período à inauguração do Empire State Building durante a Grande Depressão. Esse edifício foi um dos últimos grandes escritórios a abrir antes de uma pausa que durou duas décadas.

Desde 2000, mais de 52 milhões de pés quadrados de escritórios foram abertos em Manhattan, segundo a CBRE. Um bairro inteiro erguia-se acima dos pátios ferroviários no lado oeste; o edifício mais alto do Hemisfério Ocidental – One World Trade Center – surgiu no centro da cidade; e arranha-céus ergueram-se perto do Grand Central Terminal.

Mas hoje é uma história muito diferente. No final de Novembro, quase 18% de todo o espaço de escritórios em Manhattan estava disponível para arrendamento, a taxa mais elevada desde que a Colliers, uma empresa de corretagem imobiliária, começou a monitorizá-lo em 2000. Por si só, o espaço disponível poderia preencher 27 espaços One World. Centros Comerciais.

Os corretores dizem que uma parte desse espaço está concentrada em edifícios de escritórios mais antigos, construídos logo antes e depois da Segunda Guerra Mundial, que a maioria das empresas considera obsoletos.

“Um dos maiores problemas que tivemos na cidade, e é como se nunca tivéssemos notado, é a idade das ações de escritórios”, disse Mary Ann Tighe, uma corretora proeminente que é diretora executiva da New Região Tri-Estado de York da CBRE.

A Sra. Tighe disse que as autoridades eleitas, que se tornaram cada vez mais hostis ao setor imobiliário, precisam incentivar o desenvolvimento de escritórios. “Temos que continuar reinvestindo e você tem que tornar isso mais fácil para as pessoas”, disse ela.

Mas a senadora estadual Liz Krueger, democrata de Manhattan, disse que a questão mais premente sobre os escritórios de Manhattan não é quando o próximo será construído, mas o que acontecerá com todo o espaço vazio, incluindo como fazer com que mais trabalhadores retornem às suas mesas. “A discussão oposta assume a liderança”, disse ela. “Como fazemos a transição do excedente de escritórios para residenciais?”

Apesar dos ventos contrários, muitos desenvolvedores de escritórios ainda estão ansiosos para construir a próxima torre superalta. Eles acreditam que a pandemia acelerou a chamada fuga para a qualidade – empresas atualizando-se para os melhores e mais modernos escritórios.

Eles apontam para o novo edifício JPMorgan Chase na Park Avenue e One Vanderbilt, a torre de 1.401 pés de altura próxima ao Grand Central Terminal inaugurada em 2020. One Vanderbilt está 99% alugado, com alguns inquilinos pagando US$ 150 por metro quadrado e mais.

“Quando o JPMorgan construir esta nova sede, os concorrentes do JPMorgan vão querer estar nesse tipo de espaço também”, disse Scott Rechler, presidente-executivo da RXR, uma empresa imobiliária.

A RXR propôs um dos maiores edifícios de escritórios ainda a ser construído, na 175 Park Avenue, no local de um hotel Grand Hyatt em Midtown Manhattan. Rechler espera inaugurar a construção no próximo ano, mas a torre precisa de um inquilino âncora, uma grande empresa que possa se comprometer a alugar cerca de um quarto dela, o que seria de aproximadamente 500.000 pés quadrados.

Outro desenvolvedor, Silverstein Properties, vem procurando há cerca de 15 anos um inquilino âncora para o 2 World Trade Center em Lower Manhattan. Também esperando está o BXP, o fundo de investimento imobiliário anteriormente conhecido como Boston Properties, que planeja construir uma torre de aproximadamente 900.000 pés quadrados na Madison Avenue.

Um punhado de edifícios de escritórios significativamente menores em Manhattan, que têm em sua maioria entre 15 e 25 andares de altura, estão sendo construídos sem inquilinos já alinhados. Analistas imobiliários dizem que esses edifícios apresentam muito menos riscos para os credores e não enfrentam os mesmos obstáculos que os grandes empreendimentos.

Quando a seca de construção terminar, seguir-se-ão os aluguéis e receitas mais elevados que qualquer incorporador de escritórios já obteve na cidade de Nova York, de acordo com analistas e corretores.

No final de novembro, o aluguel médio pedido para escritórios em Manhattan era de US$ 75 por metro quadrado. Com as taxas de juros mais altas e o aumento dos custos de construção, os incorporadores precisariam cobrar de US$ 200 a US$ 300 por metro quadrado para que um futuro arranha-céu de escritórios fizesse sentido financeiro, disseram eles.

“Há um punhado de edifícios importantes em Nova York que podem receber esse tipo de aluguel”, disse Millon, da CBRE. “Mas o espaço é limitado: você terá que derrubar alguma coisa para voltar a subir.”