A teoria económica do mercado livre sugere que o mercado imobiliário americano não deveria ter sido capaz de existir como existe há décadas.
Há muito que os americanos pagam comissões invulgarmente elevadas a agentes imobiliários. A comissão típica nos EUA tem sido de quase 6%, em comparação com 4,5% na Alemanha, 2,5% na Austrália e 1,3% na Grã-Bretanha. Como afirmou uma manchete recente do The Wall Street Journal: “Quase ninguém paga uma comissão imobiliária de 6% – exceto os americanos”.
Se a habitação funcionasse como um mercado económico eficiente, a concorrência teria resolvido este problema. Alguns corretores imobiliários, reconhecendo a possibilidade de ganhar negócios cobrando comissões mais baixas, teriam feito o mesmo. Outros corretores teriam de reduzir as suas próprias comissões ou perderiam clientes. Eventualmente, as comissões teriam se estabelecido em um nível razoável, alto o suficiente para que os agentes obtivessem lucro, mas em linha com o resto do mundo.
Isso não aconteceu. Em vez disso, a venda média de uma casa nos EUA custou entre 5.000 e 15.000 dólares a mais do que custaria sem as comissões inflacionadas. Este dinheiro tem sido semelhante a um imposto, cobrado por agentes imobiliários e não pelo governo.
A situação finalmente parece estar terminando. Na sexta-feira, a Associação Nacional de Corretores de Imóveis, o grupo do setor que aplicou as regras que levaram à comissão de 6 por cento, concordou em mudar seu comportamento como parte de um acordo para resolver vários processos judiciais.
O acordo é importante por si só. Os americanos gastam agora cerca de 100 mil milhões de dólares por ano em comissões. Esse número provavelmente diminuirá entre US$ 20 bilhões e US$ 50 bilhões, disse Steve Brobeck, ex-chefe da Federação de Consumidores da América, à minha colega Debra Kamin.
Há também um significado mais amplo para o acordo. É um estudo de caso de uma falha central na teoria económica do livre mercado. Essa teoria sugere que a concorrência capitalista pode quase sempre proteger os consumidores das empresas que cobram demasiado.
Para ser claro, a concorrência é de facto uma força poderosa que frequentemente melhora a situação dos consumidores e das empresas. É por isso que as economias capitalistas têm um registo tão melhor do que as economias comunistas ou socialistas. Basta olhar para a Coreia do Sul e a Coreia do Norte. (Está familiarizado com as imagens de satélite que comparam as duas Coreias à noite?) Ou considere as recentes dificuldades económicas da Venezuela.
A concorrência no mercado, contudo, não é a panaceia que os defensores do mercado livre afirmam. Às vezes, as empresas conseguem acumular poder económico suficiente para esmagar a concorrência – como fizeram os corretores imobiliários.
O poder encontra o poder
Décadas atrás, a Associação Nacional de Corretores de Imóveis estabeleceu a comissão padrão em 6%, a ser dividida entre um agente que representa o vendedor e um agente que representa o comprador. Se um vendedor de uma casa tentasse negociar, um corretor muitas vezes faria uma ameaça velada: você não encontrará um bom corretor de vendedores para trabalhar com você e os corretores de compradores não mostrarão sua casa aos clientes.
Joanne Cleaver, por exemplo, tentou negociar com agentes ao vender sua casa no ano passado em Mint Hill, Carolina do Norte, um subúrbio de Charlotte. “Eles riram de mim”, disse Cleaver ao The Times.
As táticas duras dos corretores de imóveis tiveram sucesso porque eles operam grande parte da rede que é crucial para o mercado imobiliário, como o banco de dados de listagens. Eles poderiam impedir a entrada de agentes que teriam competido em preço.
A solução para esta concentração de poder económico requer muitas vezes poder político – nomeadamente, a aplicação da legislação antitrust por parte do governo. Depois de anos se recusando a mudar de tática, os corretores de imóveis concordaram agora com um acordo porque eram vulneráveis à ação do governo.
Um ponto de viragem foi um julgamento federal no ano passado em Kansas City. O júri concluiu que a associação de corretores de imóveis e vários membros importantes conspiraram para manter as comissões altas e ordenou que pagassem pelo menos US$ 1,8 bilhão aos vendedores de imóveis no Centro-Oeste. O veredicto rapidamente levou a mais de uma dúzia de outros processos. O Departamento de Justiça também está investigando os corretores de imóveis.
Os novos caçadores de confiança
Essa investigação faz parte do novo foco de Washington nos problemas com o poder económico concentrado.
Desde a década de 1980, a aplicação da legislação antitrust tem estado fora de moda nos EUA. A teoria económica do mercado livre tem estado em ascensão. Mas os resultados desta era do laissez-faire foram decepcionantes para a maioria dos americanos. As empresas cresceram e os lucros corporativos aumentaram. Os rendimentos e a riqueza da maioria dos americanos cresceram apenas lentamente.
Em resposta, tanto os liberais como os conservadores demonstraram recentemente interesse no antitrust (como descrevi num boletim informativo recente). A administração Biden embarcou numa agenda concorrencial para reduzir as taxas de cartão de crédito, os preços dos medicamentos e muito mais. A administração também se tornou mais agressiva em desafiar fusões. Alguns republicanos também temem que as grandes empresas tenham se tornado demasiado poderosas.
Este novo movimento continua na sua fase inicial e é muito cedo para saber até que ponto terá sucesso. Mas o acordo imobiliário parece ser a maior vitória do movimento até agora.
ESPORTES
Loucura de março: UConn, campeão do ano passado, foi eleito o número 1 geral no torneio masculino da NCAA. Na categoria feminina, a invicta Carolina do Sul é a número 1.
Suporte feminino: Iowa é o cabeça-de-chave número 1, mas os especialistas dizem que tem um sorteio particularmente difícil. A equipe de Caitlin Clark pode ter que enfrentar a LSU, que venceu sua equipe no campeonato do ano passado, para chegar à Final Four.
Vá mais fundo: O Atlético analisou os pontos fortes e fracos de todas as 68 equipes no campo masculino e no campo feminino.
Participe da nossa piscina: Criamos grupos no Tournament Challenge da ESPN para os leitores do The Morning competirem entre si. Aqui estão os links para os torneios masculino e feminino. Os vencedores receberão um prêmio com o tema Times. (Depois de preencher suas chaves, informe-nos por meio deste formulário do Google para que possamos entrar em contato com você se você ganhar.)
Grande energia irlandesa: Atores irlandeses estrelaram alguns dos maiores filmes do ano passado – incluindo “Oppenheimer” e “Saltburn”. Ao fazer isso, Paul Mescal, Andrew Scott, Cillian Murphy e Barry Keoghan deram início a um momento de paixões irlandesas. O TikTok agora está cheio de vídeos analisando por que, como disse um deles, “os homens irlandeses simplesmente batem de forma diferente”. Leia mais sobre a última paixão da Internet.
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