Nanchang, que já foi um símbolo do crescimento da China, sinaliza uma crise imobiliária

As fileiras de prédios imponentes que se aglomeram nas margens do rio Gan são uma prova do boom imobiliário que transformou Nanchang, no leste da China, de um centro manufatureiro em um centro urbano moderno.

Agora, esses arranha-céus são evidências de algo muito diferente: o mercado imobiliário da China em crise, cambaleando após anos de superconstrução.

À medida que a economia da China prosperava nas últimas duas décadas, Nanchang, capital da província de Jiangxi, ergueu amplos complexos de apartamentos e reluzentes torres de escritórios para atender à crescente demanda por residências e locais de trabalho. Ela buscou a expansão urbana com um lema que enfatizava sua abordagem de crescimento a todo custo: “Avance para o leste, estenda para o sul, expanda para o oeste, integre-se ao norte e prospere no meio”.

Mas a prolongada crise imobiliária do país expôs rachaduras em cidades, como Nanchang, onde anos de construção ininterrupta criaram oferta demais. Por uma medida, quase 20 por cento das casas em Nanchang estão vazias – a taxa mais alta entre 28 grandes e médias cidades chinesas.

Nanchang ilustra os enormes desafios que os formuladores de políticas enfrentam ao tentar reviver a economia da China. Durante as recessões anteriores, Pequim voltou-se para os gastos com imóveis e infraestrutura para impulsionar a economia. Mas desta vez, não será uma solução fácil. Os desenvolvedores estão sobrecarregados de dívidas, as cidades estão repletas de residências vazias e as finanças do governo local estão esgotadas depois de anos pagando pelos testes da Covid.

Muitos dos apartamentos mais novos de Nanchang permanecem vazios porque os desenvolvedores ficaram sem dinheiro e não terminaram de construir as unidades já vendidas. Alguns proprietários estão se recusando a pagar as hipotecas até que seus apartamentos sejam concluídos, um ato nacional de dissidência que abalou o Partido Comunista Chinês.

No ano passado, Pequim e os governos locais lançaram incentivos para atrair de volta os compradores de imóveis, instando os bancos a emprestar liberalmente e revertendo as restrições impostas antes da pandemia para esfriar um mercado imobiliário superaquecido.

Os preços das casas novas nas 70 maiores cidades da China aumentaram em cada um dos primeiros quatro meses do ano, revertendo uma queda de um ano durante o auge das restrições da Covid. Mas a recuperação nascente está perdendo força. O crescimento dos preços da habitação desacelerou em abril.

E a recuperação não foi uniformemente dispersa. Os preços dispararam em cidades maiores como Pequim e Xangai. Em cidades de segundo nível, como Nanchang, a recuperação foi mais discreta e até inexistente em cidades menores.

Os problemas habitacionais da China são mais pronunciados fora das grandes cidades porque o excesso de construção tem sido mais difundido em cidades menores, de acordo com um artigo de Kenneth Rogoff, professor de economia em Harvard, e Yuanchen Yang, economista do Fundo Monetário Internacional.

Dr. Rogoff disse que o boom imobiliário da China foi baseado em “crescimento rápido para sempre”, mas que em muitas cidades menores, a economia não acompanhou o ritmo da construção de moradias.

“A China vem construindo imóveis e apoiando a infraestrutura em um ritmo vertiginoso há décadas”, disse ele. “Eventualmente, você se depara com retornos decrescentes.”

O boom imobiliário da China começou no final dos anos 1990 nas maiores cidades antes de se espalhar para áreas urbanas menores como Nanchang nos anos 2000. Em 2000, a China construiu cerca de dois milhões de apartamentos. Em meados da década de 2010, estava construindo mais de sete milhões de apartamentos por ano. O setor imobiliário rapidamente se tornou a espinha dorsal da economia da China, respondendo por cerca de um quarto de toda a atividade.

O setor criou empregos, apoiou as finanças dos governos locais que alugavam direitos de terra para novos edifícios e forneceu uma das poucas opções confiáveis ​​de investimento para chineses comuns que buscam acumular riqueza. À medida que a economia se tornou mais dependente do setor imobiliário, Xi Jinping, o principal líder da China, reprimiu os desenvolvedores endividados e declarou que “casas são para morar, não para especulação”.

Em lugares como Nanchang, havia mais construção do que o crescimento populacional sozinho poderia sustentar. Na década anterior a 2021, a quantidade anual de construção de moradias na cidade praticamente dobrou, enquanto a população aumentou 25%.

Kuang Wei, um corretor imobiliário de casas existentes em Nanchang, disse que os preços na parte mais remota da cidade onde ele trabalha caíram 25% desde 2019.

Ele espera que os preços caiam ainda mais porque muitas pessoas estão tentando vender. Alguns estão procurando atualizar para apartamentos mais novos, enquanto outros querem se desfazer de propriedades de investimento antes que um imposto predial esperado seja decretado. Kuang disse que cerca de 80 por cento de seus clientes ainda se recusam a cortar preços, esperando que o mercado se recupere.

“O mercado agora não é como era há muitos anos”, disse ele.

A taxa de vacância residencial de 20% de Nanchang foi maior do que a média de 12% entre uma amostra nacional, de acordo com um relatório de agosto do Instituto de Pesquisa Beike da China. As crescentes vagas atraíram muita atenção porque confirmaram que os problemas imobiliários da China eram mais generalizados do que Pequim havia deixado transparecer.

Após a publicação, a Beike apagou o relatório, dizendo que havia coletado informações “incorretamente” e que os dados “não refletiam a situação real”.

Tradicionalmente, a economia de Nanchang dependia da manufatura e da construção. Ele tentou trazer empregos com melhor remuneração na economia digital e na indústria de tecnologia, sem muito sucesso.

Conhecida como a cidade onde os rebeldes do Partido Comunista Chinês derrotaram os nacionalistas pela primeira vez há quase um século, Nanchang é cercada por outras cidades que são opções mais atraentes para escritórios.

Nanchang tinha o mesmo número de edifícios com mais de 200 metros, ou cerca de 60 andares, que Pequim em 2022. No entanto, a população de Pequim era três vezes maior e era a segunda maior cidade em produção econômica. Nanchang, em comparação, é o 36º. Em 2021, a imobiliária comercial JLL disse que a taxa de vacância de escritórios em Nanchang era de 40%.

Cinderela Fang, 28, nasceu e foi criada em Nanchang. Quando ela era criança, a maioria dos apartamentos ficava em prédios baixos e sem elevador, e não havia comunidades planejadas. Ela disse que a área perto de sua casa de infância se transformou em uma expansão de complexos de apartamentos de 30 andares.

Depois de ir para uma universidade em Pequim, a Sra. Fang voltou para Nanchang em 2019 na esperança de encontrar algum trabalho e possivelmente comprar uma casa acessível. Mas ela se mudou para Xangai depois de um mês, porque o único emprego que conseguiu encontrar em Nanchang foi um cargo de marketing que pagava um terço do que ganhava em Pequim.

“O mercado de trabalho em Nanchang não tem sido muito bom”, disse Fang.

Outros transplantes para Nanchang foram atraídos pela perspectiva de apartamentos com preços razoáveis ​​e escolas públicas sólidas – apenas para encontrar incorporadores que não conseguiram entregar as casas prometidas.

Pouco depois de sua filha nascer em 2019, Andie Cao, que mora e trabalha em Xangai, comprou um apartamento inacabado em Nanchang. Era mais perto de sua cidade natal no interior da China, e ela planejava se mudar depois que o incorporador terminasse o projeto no final de 2021.

Mas o incorporador teve problemas financeiros e interrompeu a construção em julho de 2021. Depois de continuar pagando a hipoteca por um ano, Cao e outros proprietários fizeram um boicote à hipoteca em julho passado.

A Sra. Cao disse que os vendedores também lhe disseram que o apartamento ficava em um dos distritos mais estabelecidos de Nanchang, com boas escolas, mas que na verdade era uma área vizinha menos desenvolvida nos arredores da cidade.

“Todos foram enganados”, disse ela. “Caso contrário, por que haveria tanta gente comprando uma casa nos subúrbios?”

Ela disse que continuava a boicotar, porque as casas ainda estavam inacabadas. Ela disse que a polícia visitou seus pais para dizer a Cao para parar de falar. Os bancos agora estão processando alguns de seus vizinhos boicotadores.

“É como um ovo sendo esmagado contra uma rocha”, disse Cao. “Eu não esperava que esse tipo de coisa acontecesse com pessoas comuns como nós.”

Zou Shengji, um corretor de imóveis em Nanchang, disse que a publicidade negativa sobre os apartamentos inacabados deixou muitos compradores em potencial “com medo e preocupados”.

Durante o feriado do Dia do Trabalho no início de maio, geralmente um período movimentado para vendas de imóveis, a equipe de Zou vendeu menos de 20 apartamentos, disse ele. Vendeu o triplo dessa quantia no mesmo período de dois anos atrás.

Os clientes em potencial dizem que virão ver os apartamentos, mas não aparecem, disse ele. Os clientes relutam em comprar porque os imóveis parecem muito arriscados no momento.

“Muitas pessoas estão em cima do muro agora”, disse Zou. “É possível que as casas sejam realmente difíceis de vender no futuro.”