Westfield desiste do San Francisco Mall, sinalizando mais dor à frente

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O centro de San Francisco viu um êxodo em massa de varejistas nos últimos meses, e esta semana o dono de um shopping decidiu abandonar uma propriedade importante. Talvez mais preocupante, analistas de mercado dizem que a cidade ainda tem um longo caminho a percorrer antes que a hemorragia pare.

A cidade tem a maior taxa de vacância de escritórios de qualquer grande cidade americana. Os pedidos de aluguel de espaços de varejo caíram 21% desde antes da pandemia. E mesmo com os turistas visitando São Francisco novamente, a quantidade de dinheiro que gastam na cidade é 77% menor do que em 2019.

“Acho que ainda não estamos em alta para São Francisco”, disse Vince Tibone, diretor-gerente da imobiliária Green Street. “Eu diria que provavelmente nem chegamos ao fundo ainda.”

Na segunda-feira, o dono do shopping Westfield disse que estava devolvendo o Westfield San Francisco Center ao seu credor, que decidirá quem irá operar a propriedade daqui para frente.

A decisão da Westfield de se afastar do local que possui desde 2002 levantou uma nova rodada de perguntas sobre quanto tempo levará para os centros das cidades dos Estados Unidos se recuperarem e a capacidade que varejistas e proprietários de shoppings têm de continuar operando nesse meio tempo.

Os shoppings do centro da cidade sempre foram uma visão rara, dado o espaço limitado disponível nos centros das cidades para áreas comerciais extensas. Mas aqueles que foram construídos há muito contam com um fluxo constante de tráfego de pedestres de residentes locais, funcionários de escritórios, frequentadores de convenções e turistas. Esse cálculo foi invertido durante a pandemia.

O mercado de escritórios de São Francisco foi o mais atingido entre as grandes cidades dos Estados Unidos, com as taxas de vacância de escritórios caindo para cerca de 30%, de 4% antes da pandemia. Isso teve graves efeitos em cascata para lanchonetes, lojas de roupas e muitos outros comerciantes.

Colin Yasukochi, analista da CBRE, empresa de serviços imobiliários, previu que o mercado não chegaria ao fundo do poço até o ano que vem. As vagas, disse ele em entrevista, podem chegar a 35%.

Em São Francisco, a situação no centro da cidade tem sido totalmente diferente das anteriores. Durante a crise financeira de uma década e meia atrás, os aluguéis caíram 30%. E durante a queda do mercado ponto.com no início do século, os aluguéis comerciais despencaram 70%. Desta vez, a queda das rendas foi bem mais modesta, na ordem dos 15 por cento.

Yasukochi disse que isso se deve em parte ao que às vezes é descrito na indústria como “estender e fingir”. Os bancos relutam em apreender propriedades inadimplentes por causa do compromisso necessário para encontrar inquilinos e porque muitas vezes assumiriam a propriedade com prejuízo. Em vez disso, eles chegam a um acordo com seus tomadores de empréstimo e tentam esperar a crise passar na esperança de que o mercado mude.

As táticas de adiamento funcionarão? “Depende de quanto tempo você pode fingir”, disse Yasukochi.

Em muitos casos, os varejistas nos centros urbanos optam voluntariamente por sair. Em San Francisco, a Nordstrom disse que fecharia sua antiga loja no San Francisco Center em agosto, o que deixará o shopping 45% vazio. A Anthropologie fechou a localização no centro da cidade que ocupou por duas décadas em maio.

Em Nova York, a Neiman Marcus fechou sua loja Hudson Yards — a única em Manhattan — em julho de 2020, após uma falência e pouco mais de um ano após sua inauguração. No centro de Seattle, a Nike fechou em janeiro a loja NikeTown que operava desde 1996. A varejista de outdoor REI disse que fecharia a loja que mantinha no centro de Portland por duas décadas, quando seu contrato expirava no início do próximo ano.

O tráfego de pedestres está se recuperando lentamente nos centros centrais, mas para muitos varejistas as vendas não voltaram aos níveis pré-pandêmicos, tornando insustentável continuar pagando os altos aluguéis em centros importantes.

Westfield não é o primeiro proprietário de shopping a decidir deixar um centro comercial de longa data no centro da cidade. No ano passado, a Brookfield Property Partners renunciou ao Water Tower Place de Chicago, o shopping que ancora o Magnificent Mile, um distrito comercial sofisticado. O distrito comercial lutou com menor tráfego de pedestres e vagas perceptíveis no varejo desde o início da pandemia. Mais da metade do espaço no Water Tower Place está vago, incluindo uma loja âncora que era uma Macy até 2021, de acordo com a Cushman & Wakefield.

Em 2022, quando a Macerich vendeu sua participação de 50% no outro shopping da Magnificent Mile – o Shops at North Bridge – teve um prejuízo de quase $ 30 milhões.

Os shoppings, em geral, estão em situação difícil. Desde 2016, os shoppings nos Estados Unidos perderam 50% de seu valor, segundo dados da consultoria Green Street. De fato, a decisão da Westfield em São Francisco faz parte de uma estratégia mais ampla de sua controladora, a Unibail-Rodamco-Westfield, de reduzir significativamente o número de shoppings que opera no país.

Mas analistas dizem que a situação do varejo em São Francisco é exacerbada por outros fatores, como preocupações com furtos em lojas, planos mais lentos de retorno ao escritório e a importante economia de conferências que ainda não voltou totalmente ao que era antes da pandemia.

Em sua declaração sobre sua decisão de abrir mão de sua propriedade, a Westfield disse que o San Francisco Center era uma exceção a seus outros shoppings. No San Francisco Center, as vendas caíram 35% de 2019 a dezembro de 2022. Em um dos shoppings do grupo nas proximidades de San Jose, disse, as vendas aumentaram 66% durante o mesmo período. As vendas em seus 18 shoppings nos EUA aumentaram 23%.

Quando Westfield assumiu o controle do shopping em 2002, San Francisco estava saindo da crise das pontocom. O shopping center urbano tinha 1,5 milhão de pés quadrados e Westfield investiu US $ 460 milhões em uma expansão. Na época, as residências estavam sendo construídas no centro da cidade e as compras online ainda eram um conceito novo. A praça de alimentação do centro tornou-se um atrativo para os funcionários de escritório durante o horário de almoço e uma novidade para os turistas acostumados a fazer compras nas lojas de frente para a Market Street. Lá dentro, eles se depararam com um empório que tinha grandes escadas rolantes em espiral que os transportavam para vários andares cheios de lojas.

“Era como uma nova atração porque realmente não havia shoppings no centro”, disse Gabriella Santaniello, fundadora da consultoria de varejo A Line Partners, que morou em San Francisco de 2001 a 2007. “Era muito mais vibrante com o varejo .”

Tornou-se parte do tecido da cidade. O prefeito da cidade, London Breed, podia ser visto comprando roupas lá. Willie Brown, o ex-prefeito, é frequentador assíduo dos cinemas.

Muitos moradores de São Francisco se lembram com carinho das viagens de compras à loja Nordstrom nos andares superiores. Dianne Boate, moradora de São Francisco que por décadas teve um negócio clandestino de bolos, lembra-se de comprar utensílios domésticos – “qualquer coisa que pareça um pouco francesa”. Um amigo rico que voou da Flórida para a cidade em um jato particular faria questão de ir à Nordstrom para comprar presentes.

A Sra. Boate não vai ao shopping há anos – não por causa dos desafios do bairro, da falta de moradia e da miséria, que ela chama de “triste comentário sobre os tempos”. Mas aos 87 anos, ela está menos interessada em acumular coisas.

“Talvez o fim de algumas das lojas tenha a ver com o fato de as pessoas perceberem que não precisam de tanta coisa”, disse ela sobre o fechamento de lojas em San Francisco. “Os interesses das pessoas mudaram – como elas querem gastar seu dinheiro mudou.”

Alguns varejistas de renome, como Neiman Marcus e Bloomingdale’s, estão decidindo ficar no centro de São Francisco. A Bloomingdale’s, que tem uma loja no shopping e é propriedade da Macy’s, está “dedicada a fornecer um serviço excepcional” na área de São Francisco, disse uma porta-voz.

As saídas abrem caminho para os varejistas que podem ter lutado para entrar no caro mercado de São Francisco, disse Kazuko Morgan, vice-presidente executivo do escritório da Cushman & Wakefield em São Francisco. Locais que foram ocupados por décadas agora estão abertos e os inquilinos podem pedir concessões, o que é raro no mercado comercial de San Francisco.

“Dissemos aos inquilinos que é um mercado de compradores”, disse Morgan. “Nunca na minha carreira – e já faço isso há algum tempo – vimos esse tipo de imóvel de qualidade disponível. São Francisco é uma das principais cidades globais e obviamente tem alguns desafios no momento. Mas vamos superar isso. Veja como Nova York mudou.