Nas florestas densas e húmidas a nordeste de Houston, dois irmãos encontraram um modelo de negócio imobiliário viável: oferecer terrenos baratos e empréstimos não convencionais para pessoas que quisessem construir as suas próprias casas, com poucas restrições.
O conceito decolou, principalmente entre a grande população de imigrantes sem documentos no Texas, que muitas vezes não possui a documentação legal necessária para a maioria dos empréstimos bancários.
A comunidade de Colony Ridge, cujos primeiros moradores se mudaram há uma década, abriga agora 40 mil pessoas ou mais, com planos de mais que dobrar de tamanho.
Ao longo dos anos, o seu rápido crescimento e a população predominantemente hispânica atraíram a oposição dos residentes maioritariamente brancos de uma pequena cidade próxima e de algumas autoridades locais, que apresentaram queixas e instauraram ações judiciais. Os oponentes pintaram “Construa esse muro” em um dos outdoors da incorporadora após a eleição de Donald J. Trump. Um deles enviou um pé de galinha dessecado – e uma nota descrevendo um feitiço vodu – como advertência ao juiz do condado.
Mas com uma nova onda de migrantes chegando à fronteira sul nas últimas semanas, o desenvolvimento em expansão tornou-se um pára-raios para os conservadores no estado e destacou uma tensão crescente dentro do Partido Republicano: aqueles que se concentram na liberdade empresarial, e outros determinados a controlar a fronteira.
O tenente-governador Dan Patrick, um conservador de extrema direita, fez um passeio de helicóptero por Colony Ridge no mês passado e disse que parecia estar crescendo com “velocidade sem precedentes” e poderia atingir 100.000 residentes na próxima década.
“Isso não deveria ser um choque para ninguém”, escreveu Patrick no site de sua campanha após sua turnê. “Onde o presidente Biden acha que irão viver os milhões de pessoas que ele permitiu a entrada no país? O governo federal joga milhares de pessoas nas ruas todos os dias no Texas e em cidades de toda a América.”
O alvoroço político foi alimentado por uma reportagem do mês passado no The Daily Wire, que notava que a área a certa altura tinha a população hispânica de crescimento mais rápido nos Estados Unidos e estava a lutar para fornecer escolas e policiamento adequados. Alertou, sem provas, que a área poderia se tornar “um ativo estratégico para cartéis”.
“Estamos levando isso muito a sério”, disse o governador Greg Abbott na Fox News, acrescentando que o estado enviou tropas para a área e intimou os registros bancários dos desenvolvedores para descobrir “exatamente o que está acontecendo”. Abbott instruiu o Legislativo a realizar audiências em Colony Ridge durante uma sessão especial que começa na segunda-feira.
O empreendimento é um produto da cultura favorável ao desenvolvimento do Texas – um dos proprietários de Colony Ridge é um grande doador do Sr. Abbott – que permitiu a criação de moradias baratas em meio a uma crise imobiliária nacional, bem como o uso de um método de financiamento pouco conhecido que permite aos imigrantes indocumentados obterem empréstimos à habitação sem as tradicionais pontuações de crédito ou números de Segurança Social.
O resultado foi um tipo de cidade em expansão incomum, mas também distintamente texana – fileiras e mais fileiras de casas e trailers acessíveis, taquerias e picapes – emergindo onde não havia nada há muito tempo.
“O desenvolvedor nos disse para esperar 150 novos alunos por mês”, disse Stephen McCanless, superintendente do Distrito Escolar Independente de Cleveland, que inclui Colony Ridge. O distrito quase dobrou de tamanho, para cerca de 11.800 estudantes em três anos, disse ele, e é 85% hispânico.
A grande maioria – mais de 10 mil – nasceu nos Estados Unidos, segundo dados fornecidos pelo distrito. Cerca de 1.400 nasceram em outros lugares, com os maiores contingentes vindos de Honduras, México e El Salvador.
McCanless disse que gastou US$ 12 milhões em salas de aula portáteis. “É um crescimento tão rápido. Não acredito que nenhuma comunidade consiga acompanhar isso”, disse ele.
Os eleitores no condado de Liberty – onde os republicanos controlam todos os cargos eleitos – rejeitaram propostas de novos títulos para ajudar a expansão das escolas.
O juiz do condado, Jay Knight, disse que gostaria que o desenvolvimento tivesse crescido mais lentamente, para que a comunidade local pudesse se ajustar e para que o condado tivesse mais controle. Mas ele disse que a lei estadual concede poucos poderes aos condados para regular o desenvolvimento.
“Nós seguimos a lei”, disse ele, sentado à sua mesa, um celular ocasionalmente tocando o toque de gado gritando. “Isso não aconteceu da noite para o dia e levará anos para ser corrigido.”
Knight disse que negociou com Colony Ridge para incluir requisitos de construção em alguns de seus empreendimentos mais recentes, como metragem quadrada mínima.
Ainda assim, alguns membros da comunidade atacaram-no por não ter feito mais para conter o desenvolvimento. Ele descreveu o recebimento do pé de galinha pelo correio há dois anos, junto com um bilhete, aparentemente comprado online. “Foi um feitiço vodu”, disse ele, acrescentando que acreditava que o documento havia sido enviado por um ex-funcionário da cidade de Plum Grove, que faz fronteira com o empreendimento Colony Ridge.
Matthew Poston, o procurador do condado, disse que embora a questão se tenha tornado politizada, existem desafios reais apresentados por um crescimento tão rápido numa parte relativamente pobre do estado.
“Para as pessoas que querem dizer que todos os residentes de Plum Grove são racistas: eles têm preocupações válidas aqui”, disse ele, como a deterioração de suas estradas devido ao tráfego de automóveis. “Mesmo que se resolva o aspecto da imigração ilegal, ainda temos dezenas de milhares de cidadãos muito legais vivendo naquela parte da floresta.”
O empreendimento, que se estende por mais de 10.000 acres e inclui várias subdivisões, é uma mistura aproximada de estilos de construção e renda, com casas de dois andares sendo vendidas por mais de US$ 200 mil perto de antigos trailers em terrenos cobertos de vegetação ou estruturas parcialmente construídas. Surgiram novos negócios comerciais: uma mercearia, uma Domino’s Pizza, um restaurante chinês gerido por uma família mexicana. Os cães circulam livremente.
“O terreno é mais barato aqui, podemos até conseguir nossa própria casa”, disse Cynthia Foster, 32, que se mudou para a região com o companheiro e dois filhos e agora mora em uma casa de três quartos atrás da loja Family Dollar, onde trabalha. .
As novas estradas estão repletas de placas em espanhol e inglês anunciando lotes de terreno com entrada de apenas US$ 500. “Incêndio e EMS em breve!” outra placa diz.
A incorporadora oferece financiamento direto aos compradores, inclusive aqueles com crédito ruim ou nenhum crédito e aqueles que possuem apenas o CPF como forma de identificação. Os chamados empréstimos ITIN são legais ao abrigo da legislação estadual e federal e baseiam-se num número de identificação fiscal individual emitido pela Receita Federal, emitido para aqueles que não são elegíveis para números de Segurança Social, como migrantes que não têm autorização legal de trabalho.
“Qualquer pessoa pode comprar uma casa”, disse Christopher Almaraz, um corretor imobiliário que vendeu casas em Colony Ridge.
Uma migrante de 40 anos que veio das Honduras em 2006 e pediu que o seu nome não fosse divulgado disse que vendia vestidos para ajudar a cuidar dos seus três filhos. À sua porta, ela disse que ela e o marido, um trabalhador da construção civil também de Honduras, haviam conseguido um empréstimo do ITIN para uma casa de US$ 200 mil, com US$ 60 mil de entrada.
“Queríamos morar em uma casa”, disse ela.
Esses empréstimos geralmente têm taxas de juros mais elevadas. Colony Ridge normalmente cobra cerca de 13 por cento, disse John Harris, dono da empresa de desenvolvimento junto com seu irmão William.
“Encontramos propriedades que ninguém queria e pessoas que não podiam comprar em nenhum outro lugar”, disse John Harris, sentado à mesa da diretoria nos escritórios de Colony Ridge, perto de um mapa do empreendimento. “Há muita demanda por pessoas que querem ser deixadas sozinhas para fazer o que quiserem.” A maioria dos clientes, disse ele, veio de Houston ou de seus subúrbios.
Embora a abordagem deles possa funcionar em outros lugares, a área do Condado de Liberty onde Colony Ridge se desenvolveu é única em seu tamanho, baixos custos de terreno, baixos impostos e proximidade de uma grande cidade, disseram os irmãos.
William Harris disse que os compradores hispânicos da empresa eram, na maioria das vezes, “pagadores” confiáveis, embora cerca de 20% dos empréstimos que a empresa ofereceu em geral tenham terminado em execução hipotecária, uma taxa muito mais alta do que é comum nas hipotecas residenciais tradicionais. Ele disse que estavam cientes de que muitos residentes não tinham status legal nos Estados Unidos.
“Não somos patrulha de fronteira. Não somos imigração”, disse ele. “Existem legisladores neste país e é sua responsabilidade manter as nossas fronteiras seguras.”
William Harris, que doou mais de US$ 1 milhão nos últimos anos para as campanhas de Abbott, disse que ficou desapontado ao ver o governador atacar Colony Ridge em rede nacional.
“Ele é um político, é o que é, primeiro ele precisa se proteger”, disse Harris. “Mas não espere um milhão de dólares no próximo ano. Isso não vai acontecer de novo, irmão.”
Em torno do empreendimento, os moradores disseram ter notado recentemente helicópteros sobrevoando, um resultado aparente da crescente atenção dos líderes estaduais. “Há anos que pedimos mais aplicação da lei”, disse Cynthia Silva, 30 anos, que dirige um site de notícias em espanhol centrado no Condado de Liberty e vive no empreendimento Colony Ridge.
Ela parou para ver sua amiga Raquel Reyna, 42, que transformou seus dois terrenos em uma fazenda improvisada e abrigo de animais. Reyna tem cerca de 50 galinhas, muitos gatos, várias cabras e, no momento, 23 cães vadios, alguns dos quais, segundo ela, estavam destinados à adoção em Nova York.
“Vimos tantos cachorros na rua que meu coração se partiu”, disse ela.
Reyna veio do México aos 19 anos e morou por duas décadas em Houston antes de comprar um terreno em Colony Ridge, em uma rua sem saída coberta de mato, por US$ 52 mil. Ela, o marido e os filhos moram em um trailer, mas planejam construir uma casa e tentam melhorar o bairro.
A presença de policiais estaduais enviados por Abbott parece ter acalmado alguns dos tiroteios aleatórios que têm assolado a área ultimamente, disse ela, e ela organizou limpezas de lixo locais entre os vizinhos. Os Estados Unidos são um bom país para quem quer viver bem, disse ela. “Se você viver bem, viverá em paz.”
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