Todos – proprietários, inquilinos, construtores e os seus vários aliados – parecem concordar que é desesperadamente necessário um acordo para fazer face ao agravamento da crise imobiliária no Estado de Nova Iorque.
O que está impedindo isso?
Existem três facções principais que lutam por algumas prioridades-chave, incluindo novas e rigorosas restrições aos despejos e benefícios fiscais significativos para os promotores. Os grupos ainda estão em desacordo, mas parecem estar se aproximando à medida que aumenta a urgência de aprovar algo aprovado, antes das férias de primavera em abril.
“Sentimos que estamos na reta final”, disse a governadora Kathy Hochul em entrevista na quinta-feira.
Mas Hochul, que tentou e não conseguiu promover um plano habitacional no ano passado, disse que as negociações continuaram delicadas, como um jogo de Jenga: “Se retirarmos um bloco, ele pode manter o edifício ou pode desabar”.
“Poucos irão embora e dirão que estão emocionados”, acrescentou ela. “Meu objetivo é dizer que estamos construindo moradias.”
Uma cláusula de despejo que pode retardar o aumento dos aluguéis
A ala esquerda do Partido Democrata, que tem influência no Senado Estadual, está a promover agressivamente uma lei de “despejo por justa causa” que limitaria a capacidade dos proprietários de removerem os inquilinos das suas propriedades e seria efectivamente um impedimento para aumentos acentuados das rendas.
A medida também garantiria que todos os inquilinos de um imóvel sujeito à lei recebessem contratos de renovação automática. Quais propriedades seriam essas? Isso ainda está em debate.
O lobby dos proprietários de terras da cidade de Nova York – que foi apoiado pela Sra. Hochul em alguns casos – se opõe a uma boa causa. Mas também quer chegar a um acordo sobre novos incentivos fiscais para que os proprietários possam construir habitações para alugar e ainda assim obter lucro.
Uma redução de impostos para estimular mais construções
Muitos proprietários dizem que, devido aos elevados impostos, ao aumento das taxas de seguro e a outras despesas, a construção de novos edifícios muitas vezes não faz sentido financeiro.
O seu lobby também está a pressionar para permitir que os proprietários aumentem as rendas em alguns apartamentos com rendas estabilizadas, para permitir actualizações entre inquilinos. Os proprietários dizem que estão mantendo muitas unidades vagas porque os aluguéis baixos não lhes permitem cobrir os custos dos reparos.
Os sindicatos que representam os trabalhadores da construção e de outras profissões também estão na mistura, lutando por melhores salários vinculados a qualquer novo incentivo fiscal. E os defensores dos inquilinos de baixos rendimentos querem garantir que qualquer redução de impostos implicará um mandato para os promotores construírem habitações a preços acessíveis.
Será que vai dar certo?
A crise de acessibilidade tem sido especialmente aguda na cidade, e tanto a Sra. Hochul como a administração do presidente da Câmara Eric Adams estão a tentar aprovar um pacote que inclua alguns ou todos esses elementos.
Tomadas em conjunto, as medidas poderiam abordar muitas das principais componentes da crise imobiliária.
Uma nova redução de impostos ajudaria a estimular a construção de novos apartamentos para colmatar a escassez de habitação no estado, que se estima ser de centenas de milhares de casas. O desenvolvimento desacelerou consideravelmente desde que o último incentivo fiscal, conhecido como 421a, expirou em 2022.
E a medida de despejo por justa causa poderia proporcionar uma sensação de estabilidade aos inquilinos de baixos rendimentos, especialmente porque a taxa de despejos está a aumentar novamente e a disponibilidade de novos apartamentos é efectivamente zero. O projeto de lei restringiria a capacidade do proprietário de despejar um inquilino por não pagar o aluguel, se esse aluguel tivesse aumentado além de um determinado limite.
Um pacote também poderia incluir outras medidas consequentes. Uma delas removeria os limites de densidade para novas moradias em Manhattan. Outra proporcionaria aos promotores incentivos para converterem escritórios vagos em apartamentos.
Outra prioridade para os legisladores do norte do estado seria ajudar os locatários de cidades como Buffalo, Syracuse e Rochester a evitar o despejo caso tenham dificuldades para pagar o aluguel. A sua proposta expandiria um programa existente, conhecido coloquialmente como “acordo único”, para permitir aos arrendatários aceder mais facilmente a um subsídio governamental que é amplamente utilizado no interior do estado para cobrir rendas atrasadas.
Isso vai passar?
Nem sempre parecia provável que os líderes estatais agissem. Não conseguiram chegar a um compromisso no ano passado e muitos democratas temiam que seria politicamente imprudente tomar grandes medidas antes das eleições deste ano.
No início da semana, Carl E. Heastie, o presidente da Assembleia, descreveu o delicado processo de celebração de acordos e a forma como a falta de acordo numa área poderia paralisar as negociações de forma mais ampla.
“É mais complicado do que dizer: ‘Essa é a única coisa que está aguentando’”, disse Heastie. Embora os proprietários e inquilinos sejam frequentemente vistos como os principais adversários, legisladores, incluindo Heastie, disseram que a luta entre proprietários e trabalhadores por causa dos salários também tem sido um grande obstáculo.
Ele acrescentou: “É como um círculo de dominós, todos eles afetam uns aos outros”.
Jim Whelan, presidente do lobby dos proprietários da cidade, o Conselho Imobiliário de Nova York, disse na quinta-feira que o grupo estava “focado em promover políticas que criem muito mais moradias para aluguel e ajudem a manter o parque habitacional da cidade”.
Cea Weaver, coordenadora da campanha Justiça Habitacional para Todos, que faz lobby em nome dos inquilinos, disse estar “realmente preocupada com o que REBNY está pressionando na redução da estabilização dos aluguéis em troca de uma boa causa”.
“É totalmente impossível para muitos no Legislativo e parece uma tentativa de explodir todo o acordo”, disse ela.
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