Problemas de habitação acessível pintam ‘imagem sombria’ para desenvolvedores

Erika Velez se considera sortuda. Mãe solteira de 31 anos em San Antonio, ela lutava para encontrar um lugar para morar desde junho passado, quando atrasou o aluguel e passou meses oscilando entre dormir nos sofás de amigos e em seu carro.

Então, em novembro, ela recebeu uma ligação que trouxe lágrimas aos seus olhos: uma casa de dois quartos em Mirasol Townhomes, um conjunto habitacional público de sobrados e residências unifamiliares, foi inaugurada por apenas US$ 675 por mês. Seu aluguel mensal anterior de US$ 950 sobrecarregava seu salário como despachante de um serviço de limpeza doméstica. Mas agora ela podia comprar uma casa com dinheiro de sobra para ela e sua filha de 8 anos, que decorou seu novo quarto com fotos de personagens de anime favoritos.

“Muitas pessoas em San Antonio lutam para encontrar moradia”, disse Velez. “É apenas fora de sua faixa de preço.”

Sua experiência ecoa os amplos desafios criados por uma escassez de moradias populares nos Estados Unidos. Os construtores têm sido bloqueados desde a pandemia por custos mais altos de materiais e mão de obra, práticas de empréstimo mais rígidas, aumento das taxas de juros e soluços na cadeia de suprimentos.

A incerteza ameaça retardar ainda mais o processo de construção de casas acessíveis. Tantos empreendimentos foram desviados ou adiados que alguns especialistas esperam que um “precipício de produção” ocorra em cerca de um ano, o que significa menos casas novas entrando no mercado.

“Quando comecei minha carreira, 30 anos atrás, o tema de moradias acessíveis geralmente se limitava a clientes, indústrias e empregos de baixa renda”, disse Albert Milo, presidente da divisão de moradias populares do Related Group, um incorporador urbano. “Agora, é diametralmente diferente. A maioria das áreas do país está falando de professores, policiais, enfermeiras, profissionais que lutam para encontrar moradia que seja acessível para sua renda”.

Em 2021, 160.000 casas e apartamentos acessíveis foram produzidos em todo o país, disse Benson Roberts, presidente e executivo-chefe da Associação Nacional de Credores de Habitação Acessível.

Mas os contratempos da indústria diminuíram a probabilidade de o país suprir sua escassez de casas acessíveis. A diferença aumentou em mais de 500.000 residências durante a pandemia, deixando uma escassez nacional de 7,3 milhões de residências para locatários de renda extremamente baixa, de acordo com a National Low Income Housing Coalition.

“Assim como as moratórias de despejo pandêmicas estavam expirando e os recursos estavam se esgotando, os locatários de renda mais baixa entraram em um mercado imobiliário realmente brutal”, disse Diane Yentel, presidente e diretora executiva da coalizão habitacional. “Os aluguéis estão subindo vertiginosamente, os custos em geral aumentaram com o aumento da inflação e eles têm poucos ou nenhum recurso para pagar.”

Os custos de materiais e mão de obra permanecem teimosamente altos. Os desenvolvedores estão respondendo cortando, incluindo a eliminação de comodidades, usando materiais mais baratos, estabelecendo cortes de renda mais altos e reduzindo o número de apartamentos acessíveis em projetos que misturam casas acessíveis e com preços de mercado.

Para habitação acessível, construtores e financiadores reúnem diferentes fontes de financiamento público e privado. Mas juntar a “pilha de capital” – o pacote de financiamento completo, que pode incluir empréstimos, créditos fiscais e subsídios – tornou-se mais desafiador.

Os credores ficaram nervosos em investir depois que vários bancos de médio porte faliram este ano. As taxas de juros estão subindo rapidamente, aumentando os custos. Cada aumento de um quarto de ponto no custo do empréstimo pode adicionar um milhão de dólares ao custo de seus empreendimentos, disse Jonathan Gertman, vice-presidente sênior do NRP Group, um incorporador de moradias populares.

Uma ferramenta federal fundamental para financiar esses construtores, o programa de Crédito Fiscal para Habitação de Baixa Renda, perdeu parte de seu valor com o aumento das taxas de juros e o volume de empréstimos emitidos pelo Departamento de Habitação e Desenvolvimento Urbano para prédios de apartamentos caiu em metade deste ano. Até as despesas operacionais dos edifícios existentes aumentaram, o que significa que as empresas que os administram ganham menos dinheiro, dificultando sua capacidade de investir em novos projetos.

“É o momento mais difícil que já vi em meus 30 anos de empresa, um cenário bastante sombrio”, disse Rafael E. Cestero, executivo-chefe da Community Preservation Corporation, uma financiadora de moradias populares sem fins lucrativos de Nova York.

A esmagadora maioria das habitações populares construídas vem de incorporadores privados que se unem a órgãos públicos e obtêm subsídios públicos.

No final do ano passado, o NRP Group estava tentando resgatar um acordo para construir Los Arcos em Vida, um projeto acessível em San Antonio. Os custos de construção eram originalmente de $ 110.000 por unidade em abril de 2021, mas em dezembro as taxas de juros dispararam e o custo por unidade saltou para $ 151.000. A NRP se viu com falta de $ 7,75 milhões e com problemas, porque grande parte de seu financiamento público dependia do fechamento do negócio naquele ano.

“Nosso lema aqui é: o tempo mata os negócios”, disse Debra Guerrero, vice-presidente sênior de parcerias estratégicas e assuntos governamentais da NRP. Felizmente, o NRP foi capaz de preencher a lacuna por meio de títulos municipais e financiamento federal e abrir caminho.

Os desenvolvedores precisam navegar pelos mesmos regulamentos de zoneamento da cidade e processos de permissão que regulam todos os projetos de construção. A indústria precisa de reformas nos códigos de zoneamento e mais financiamento federal, disse Jenny Schuetz, pesquisadora da Brookings Institution e especialista em habitação. As políticas são simples, ela acrescentou, mas a política de torná-las realidade é desafiadora.

Os governos locais, inclusive em Montana e Massachusetts, alteraram cada vez mais o zoneamento e permitiram práticas para acelerar a construção. Outros investiram potes de “soft money” – empréstimos de longo prazo com taxas de juros excepcionalmente baixas.

San Antonio, a cidade mais empobrecida do país, de acordo com dados do censo, promulgou políticas para ajudar locatários de baixa renda, incluindo uma emissão de títulos de $ 150 milhões para apoiar a construção de moradias populares e um Plano Estratégico de Implementação de Habitação. Antes da pandemia, a lista de espera para habitação pública em San Antonio era de aproximadamente 35.000 famílias, ganhando uma média de US$ 11.000 por ano, disse Ed Hinojosa Jr., presidente e executivo-chefe da Opportunity Home, a autoridade habitacional da cidade. Hoje, são 95.000.

“A necessidade nunca foi tão alta como agora”, disse Hinojosa. “E com as tendências que estamos vendo, vai continuar crescendo.”

Na Califórnia, a agência habitacional estadual criou um programa acelerador na pandemia para ajudar a cobrir algumas lacunas de financiamento, enquanto o Legislativo aprovou mais de 100 leis desde 2016 para afrouxar o zoneamento restritivo. A prefeita de Los Angeles, Karen Bass, prometeu reduzir a burocracia para projetos habitacionais acessíveis.

A Flórida, que tem visto um enorme afluxo de residentes, aprovou em março o Live Local Act de US$ 710 milhões, um pacote híbrido de financiamento e iniciativas de zoneamento para catalisar a construção de casas acessíveis e usurpar algum poder local para bloquear empreendimentos.

A necessidade de tais casas é crucial, especialmente em mercados com uma grande força de trabalho de trabalhadores horistas de hospitalidade, disse Ryan von Weller, da Wendover Housing Partners, que aconselhou os legisladores a criar o Live Local.

“Você nunca conseguirá colocar a cabeça à tona com esse problema, mas precisa fazer alguma coisa”, disse ele. “Ver as coisas continuarem a decair não é uma opção.”

Os desenvolvedores esperam que os mercados eventualmente se normalizem, facilitando a obtenção de financiamento, e alguns sugeriram que o esfriamento de outros setores imobiliários, como escritórios, liberará mão de obra na construção. Mas poucos veem alguma esperança de que a produção aumente de forma a reduzir significativamente a lacuna de oferta em breve.

Talvez o melhor motivo para otimismo venha da compreensão da profundidade do problema: a escala da necessidade uniu políticos republicanos e democratas em um sentimento compartilhado de crise, disse Yentel, presidente da Coalizão Nacional de Habitação de Baixa Renda. Dois projetos de lei bipartidários foram apresentados na Câmara dos Deputados para criar ou preservar 1,5 milhão de casas populares na próxima década.