Os centros da cidade estão cheios de prédios vazios. As universidades estão se mudando.

Numa esquina visível da Avenida Pensilvânia, num edifício outrora vistoso que costumava albergar o Newseum, o Centro Bloomberg da Universidade Johns Hopkins, de 10 andares e avaliado em 650 milhões de dólares, acaba de ser inaugurado em Washington. Direi imediatamente: não é uma arquitetura para sempre, mas é um modelo interessante e sofisticado de um quadrilátero urbano e um bom exemplo de como os centros urbanos em dificuldades estão encontrando um vislumbre de esperança como campi satélites.

No jargão do design, o termo é “reutilização adaptativa”, que equivale a transformar torres de escritórios vazias em prédios de apartamentos. Alunos de pós-graduação da escola de negócios de Hopkins e de seus programas governamentais e de estudos internacionais, entre outros, agora ocupam o espaço onde um antigo satélite e um helicóptero de notícias pertencente à KXAS-TV no Texas costumavam ficar pendurados no teto do Newseum. David Rockwell e seu Rockwell Group, os especialistas em teatro e hospitalidade de Nova York, converteram o átrio do centro em um complexo bonito, iluminado pelo sol e aberto, com salas de aula em terraços e espaços de descanso.

No entanto, universidades como a Hopkins não são a panaceia definitiva para o que hoje aflige os centros da cidade em toda a América, especialmente porque não pagam impostos sobre a propriedade como as empresas com fins lucrativos. Os centros da cidade ainda estão lutando. A WeWork, que atualmente aluga mais escritórios do que qualquer outra empresa nos Estados Unidos, entrou com pedido de falência este mês. A frequência a teatros, museus e muitas atrações culturais ainda está baixa, pós-pandemia.

Dito isto, os residentes estão voltando. Quando a crise da Covid-19 começou, os especialistas foram rápidos a notar quantos moradores das cidades, especialmente os mais ricos, estavam a fugir para o campo, e sugeriram que a mudança poderia ser permanente. Acontece que o inverso pode ser verdade: de acordo com um novo estudo, realizado por Paul Levy e uma equipe do Center City District da Filadélfia, mais residentes vivem agora nos centros da cidade em toda a América do que antes de Covid.

Aqui em Washington, a residência aumentou 114% em comparação com os números do início de 2020, conclui o estudo. Também está no centro de São Francisco, e no centro de Portland, Seattle, Filadélfia, e até mesmo em Midtown e Lower Manhattan.

Esses números, percebo, vêm de apenas um estudo, realizado por uma organização cívica do centro da cidade. Mas isso não deveria surpreender ninguém que tenha pegado o metrô de Nova York recentemente durante o horário de pico do meio da semana. Os centros da cidade ainda não voltaram a ser o que eram, mas os seus obituários foram claramente prematuros.

Eles estão se transformando, como sempre fizeram. Lembro-me de uma conversa com um desenvolvedor na primavera de 2020, logo depois que a Covid esvaziou as ruas, o que ficou na minha memória porque os desenvolvedores, pelo menos os grandes, lidam com riscos estendidos e precisam ter uma visão de longo prazo. As propriedades deste promotor já tinham sofrido perdas e as previsões na altura eram terríveis, mas ele foi bastante prosaico quando estimou que não teríamos uma imagem justa e útil da situação real das cidades antes de meados de 2025.

De acordo com essa linha do tempo, estamos a pouco mais da metade do caminho em direção à iluminação.

Então, o que parece cognoscível neste momento?

A Universidade da Califórnia, em Los Angeles, comprou recentemente um prédio comercial vazio no centro da cidade. O St. Francis College, em Nova York, assinou um contrato de arrendamento por 30 anos em uma torre de escritórios acima de uma Macy’s no Brooklyn. A Universidade de Louisville, em Kentucky, ganhou um prédio de escritórios no centro de Louisville. E em São Francisco, fala-se muito sobre as escolas serem possivelmente o elixir mágico que salva o centro da cidade do ciclo da destruição urbana.

Não que os impostos sobre a propriedade não sejam uma questão importante e controversa, especialmente quando se trata de universidades bem dotadas, mas os campi trazem outras receitas para os cofres da cidade.

Essa mudança das escolas para o centro da cidade não é um fenômeno novo, é claro. No caso de Hopkins, a universidade de pesquisa com sede em Baltimore já operava um campus satélite em DC. Antes da pandemia, a escola começou a procurar um local mais central que pudesse reunir diferentes programas de pós-graduação em Hopkins sob o mesmo teto, no coração da cidade .

Uma oportunidade surgiu em 2019, quando o Newseum decidiu vender o seu edifício. Fundado pela organização sem fins lucrativos Freedom Forum em 1997 em Rosslyn, Virgínia, o Newseum mudou-se para a Pennsylvania Avenue em 2008, aspirando admiravelmente a fazer pelo Quarto Poder o que os museus Nacionais do Ar e do Espaço e de História Natural do Smithsonian, no vizinho Washington Mall, têm feito. feito para Amelia Earhart, as missões lunares Apollo e os dinossauros.

Projetado por James Polshek (os nova-iorquinos talvez o conheçam melhor pelo Centro Rose para a Terra e o Espaço no Museu Americano de História Natural), o Newseum, visto da rua, era o equivalente arquitetônico de uma manchete de jornal em negrito. Apresentava o texto da Primeira Emenda gravado em uma placa de mármore rosa de 50 toneladas e quatro andares de altura, afixada em sua barulhenta fachada de aço e vidro.

O interior, instalado pela Ralph Appelbaum Associates, também era cacofônico: repleto de galerias, teatros, quiosques interativos e artefatos. Uma parede gigante de telas de LED exibia recortes de jornais e vídeos.

Apoio ao Fórum da Liberdade por obrigar os políticos de Washington a aprovarem um tablet gigante com a Primeira Emenda quando dirigiam pela Avenida Pensilvânia. O museu organizou excelentes exposições e programas.

Mas o Newseum não foi o melhor momento de Polshek. Em um bairro repleto de arquitetura cívica excepcional, o edifício parecia ainda mais deselegante ao lado da monumental Embaixada Canadense de Arthur Erickson e do outro lado da rua da magistral Galeria Nacional de Arte de John Russell Pope e do Edifício Leste de IM Pei.

Com um custo de 477 milhões de dólares, o Newseum também custou muito mais do que o seu orçamento inicial e abriu com três anos de atraso, face a fortes ventos económicos contrários. Cobrou US$ 25 dos visitantes pela entrada em uma cidade onde alguns dos maiores museus do mundo são gratuitos.

Depois de pouco mais de uma década, como muitos dos jornais que anunciava, o Newseum teve de fechar as portas e colocar o seu edifício à venda, doando a placa da Primeira Emenda ao Centro Nacional de Constituição, em Filadélfia.

Com dinheiro de Michael R. Bloomberg, o maior doador de Hopkins, a universidade conseguiu comprar o prédio por US$ 372 milhões e depois investiu outros US$ 275 milhões em sua reforma completa.

A Ennead, empresa fundada por Polshek, falecido no ano passado, foi contratada para trabalhar com o SmithGroup e refazer o exterior. Richard Olcott, o sócio responsável, me disse outro dia que recebeu ordens de Hopkins para reformular a marca do prédio, arquitetonicamente. Ao mesmo tempo, disse ele, a Comissão de Belas Artes dos EUA, que sempre tem a última palavra sobre design no centro de Washington, disse-lhe: “Precisávamos ser um vizinho melhor”.

O novo design envolveu parcialmente a fachada em faixas tecidas de mármore rosa do Tennessee – o mármore combinando com o exterior dos edifícios próximos. Uma gigantesca reentrância vítrea feita por Polshek no exterior que permitia vistas do interior – ele a chamou de “janela para o mundo” – foi preenchida, acrescentando milhares de novos metros quadrados interiores para uma biblioteca, um café, salas de aula e terraços com vistas. para o Capitólio.

Agora, do lado de fora, o centro Hopkins pode evocar um estranho aluno da quarta série na primeira fila de uma foto de classe: bem comportado, ansioso para se encaixar – ainda não muito à vontade no ambiente.

O átrio do edifício foi onde ocorreram mudanças mais significativas. O Rockwell Group, em parceria com a Ennead, teve que realizar uma espécie de prestidigitação: transformar uma caixa de sapatos em um pátio aberto e flexível, semelhante a um campus, onde os alunos se reuniam e queriam se comunicar de cima a baixo e através do átrio.

As clarabóias foram abertas, os pisos nivelados, a parede de telas de vídeo removida. Acho que é útil que o Rockwell Group se especialize em coreografar espaços teatrais. Pontes, agora suspensas no teto central, cruzam o novo átrio, onde os salões se espalham como arrozais desde os andares superiores. Uma arquibancada em camadas, como um minianfiteatro, é chamada de “a Praia”, em homenagem a um popular trecho de gramado no principal campus da universidade em Baltimore. Ele fornece a todos que o utilizam assentos equivalentes às cobiçadas cabines de canto de restaurantes. Uma enorme quase casa na árvore com salas de aula, cujo tronco é uma escada, floresce em uma extremidade do prédio.

Painéis de nogueira e muitos sofás e mesas ecléticos suavizam algumas das arestas corporativas. Um teatro com 375 lugares, aberto a pessoas de fora, servirá como local de palestras e concertos para estudantes de música do Instituto Peabody de Hopkins. Um restaurante, com mesas ao ar livre, está a caminho, junto com uma galeria de arte pública, ambos concebidos para atrair moradores de Washington e vários estrangeiros ao centro, ligando o campus à cidade.

Quando visitei outro dia, os alunos espiavam por cima das pontes, tomavam sol nos terraços e ocupavam os espaços de descanso, enterrando-se nos compartimentos da biblioteca cujas novas janelas do chão ao teto dão para a grande cúpula de Pope e em direção ao Washington Mall.

A vibração era séria, mas tranquila. Era possível imaginar o centro se tornando um polo central quando se enchesse.

O discurso pessimista ainda obscurece o futuro das cidades americanas. Como eu disse, pós-Covid, as cidades estão evoluindo.

Algumas das mudanças futuras podem não ser tão ruins.