Habitação subsidiada reimaginada em Nova York. O que aconteceu?

Esta história é da Headway, uma iniciativa do The New York Times que explora os desafios do mundo através das lentes do progresso. A Headway busca soluções promissoras, experimentos notáveis ​​e lições do que foi tentado.

“Um farol.”

Foi assim que Shaun Donovan, antigo comissário do Departamento de Preservação e Desenvolvimento Habitacional da cidade de Nova Iorque, anunciou a Via Verde, o empreendimento do Sul do Bronx, em 2011.

A construção estava quase concluída na altura e escolhi a Via Verde como tema da minha primeira coluna como crítico de arquitectura do The New York Times. Não foi o Guggenheim da Quinta Avenida ou a Torre Eiffel de Paris. Não era um espetáculo visual, mas era bonito e digno, destacando-se por sua fachada de metal pré-fabricada não apenas em um bairro de terrenos baldios, prédios de apartamentos antigos e trilhos abandonados, mas também contra um cenário sombrio e acessível. conjuntos habitacionais por toda a cidade.

Mais importante ainda, o seu objectivo era maior do que ele próprio: reimaginar a habitação subsidiada para um novo século. Prometi naquela coluna relatar se foi bem-sucedido.

Foi isso?

Um pouco de história: Projeto troféu da era Bloomberg, a Via Verde surgiu de duas competições internacionais. Todas as agências municipais relevantes ajudaram a acelerar a sua construção, algo inédito antes ou depois. Engenheiros, especialistas em energia solar, grupos comunitários, organizações arquitetônicas, bem como o Conselho Municipal de Nova York, uniram-se. Desenvolvedores e arquitetos invejosos de projetos menos mimados reclamaram.

A equipe de design vencedora juntou a Grimshaw, uma firma de arquitetura glamorosa com sede em Londres, com a Dattner, uma empresa veterana de Nova York. Eles conceberam uma torre de 20 andares e um anexo de altura média com 151 apartamentos subsidiados para inquilinos trabalhadores pobres e ex-sem-teto, ao lado de 71 moradias para proprietários de primeira viagem e com renda restrita, o que é um conceito novo. Lee Weintraub, o arquiteto paisagista do projeto, imaginou o campus: um oásis arborizado e refinado com anfiteatro, horta comunitária na cobertura e pomar de macieiras.

A característica mais alardeada da Via Verde foi a mistura de design ecológico e consciente com a estética. O sul do Bronx sofria de algumas das taxas de asma mais altas do país (ainda sofre). E é um deserto de comida fresca. Os membros da comunidade manifestaram o seu desejo de viver com consciência de saúde durante as sessões de planeamento público da Via Verde. Assim, além da horta comunitária, onde os moradores podiam cultivar suas próprias frutas e vegetais, os incorporadores incluíram uma academia na cobertura e alugaram as vitrines do prédio para uma clínica e uma farmácia.

Projetos de luxo comercializam rotineiramente recursos verdes e saudáveis ​​juntamente com arquitetura sofisticada. Mas no caso dos empreendimentos habitacionais subsidiados, isto não era apenas invulgar naquela altura, era também provocativo. Os defensores da habitação e dos sem-abrigo argumentaram – muitos continuam a fazê-lo – que, no meio de uma crise de habitação acessível, cada dólar disponível para novos empreendimentos deveria ser gasto na construção do maior número possível de apartamentos.

Isso é compreensível. Mas a Via Verde implicou um cálculo diferente. Pagando um prémio por uma melhor arquitectura e um design sustentável, sugeriu o valor como uma alternativa ao custo. A sua proposta era que espalhar a dignidade, promover a equidade, inspirar orgulho nos seus residentes – tudo isto se pagaria a longo prazo.

Os residentes chegaram em 2012. Arquitetos e estudantes de design de todo o mundo começaram a fazer peregrinações ao sul do Bronx. A Via Verde tornou-se um caso de estudo na Harvard Business School.

Por um tempo, participei de reuniões onde um jardineiro da organização sem fins lucrativos GrowNYC ajudava residentes que se voluntariavam para a horta comunitária da Via Verde. Ao longo dos anos, conversei com os desenvolvedores do projeto, Adam Weinstein, presidente da Phipps Houses, a venerável organização sem fins lucrativos de Nova York, que agora administra o local, e Jonathan Rose, um desenvolvedor nacional com fins lucrativos de moradias populares com reputação de ser sustentável e design consciente da saúde.

E voltei numa manhã fria deste mês de Janeiro para me encontrar com alguns proprietários da Via Verde. No portão principal, Marisol Colon, porteira do prédio, estava de plantão. Ela me chamou para o vestíbulo aquecido, onde vários moradores carregando mantimentos da esquina batiam os pés para se proteger do frio.

Durante grande parte do século passado, os conjuntos habitacionais subsidiados foram concebidos para campi extensos e porosos. “Torres no parque” tornou-se o termo artístico e, com o tempo, também uma abreviatura aproximada para todas as falhas da habitação pública. A Via Verde reconsiderou o modelo, combinando-o com algo parecido com o edifício em estilo pátio do Upper West Side. Distribuído por um hectare e meio, não é poroso, mas possui um único portão de entrada, vigiado 24 horas por dia, 7 dias por semana, por um atendente ou concierge, como em um empreendimento de luxo.

Segundo Weinstein, o custo do concierge mais do que se amortizou ao longo dos anos. O crime, diz ele, tem sido em grande parte um problema na Via Verde, ao contrário do que acontece fora dos seus portões. Nas Lambert Houses, outro projecto da Phipps no sul do Bronx, Weinstein e a sua equipa têm construído novos arranha-céus com porteiros, numa imitação da Via Verde, para substituir os edifícios de seis andares do projecto da década de 1970 com as suas múltiplas entradas desprotegidas. Visitei a primeira torre nova a ser concluída há alguns anos.

“Não tenho mais medo de entrar e sair do meu apartamento”, disse-me um morador. Ela disse que o novo prédio a fez se sentir “cuidada”. Ouvi o mesmo dos inquilinos da Via Verde.

Cuidado, diz Weinstein, se traduz em dólares economizados. O empreendimento teve sua cota de dores de cabeça e erros de cálculo – apartamentos infestados de moscas porque as janelas não foram projetadas para telas; armários de bambu sustentáveis ​​que desmoronaram; um elevador de torre quebrado quando visitei pela última vez.

Mas Weinstein disse-me que os custos de manutenção permaneceram estáveis ​​durante uma década. As despesas com reparações foram metade das despesas com projectos subsidiados de tipo semelhante. Com um custo de 99 milhões de dólares, a Via Verde revelou-se “o projecto mais barato e mais caro no final”, diz Weinstein.

Em parte, isso ocorre porque o Phipps sabe o que está fazendo. É também porque, dizem residentes e funcionários, a Via Verde se tornou motivo de orgulho. Eduardo González Jr. foi um dos primeiros a comprar um apartamento na Via Verde. Nascido no Bronx – ele é diretor assistente de diversidade, equidade e inclusão da Cornell Cooperative Extension – ele foi atraído pela ideia de comprar uma comunidade de renda mista. Agora ele e a esposa criam família na Via Verde, onde os filhos brincam com outras crianças do prédio nos espaços abertos e fechados do Weintraub.

Mas os seus filhos não frequentam as escolas do bairro, disse-me González, dizendo que por vezes se sente “em conflito” com o que outro proprietário, Akilah Browne, chama de “viver numa bolha”.

Quando perguntei a Colon, o concierge, sobre o bairro fora da Via Verde, ela revirou os olhos. Um adolescente foi recentemente baleado e morto na esquina; traficantes de metanfetamina e acampamentos de sem-abrigo são uma presença crescente ao longo da Avenida Brook, a porta de entrada da Via Verde. “Mas por dentro”, enfatizou Colon, “está tudo tranquilo e seguro”.

Naquela primeira coluna, escrevi que há um limite para o que “um conjunto habitacional por si só poderia fazer”. Para Donovan, agora diretor executivo e presidente da Enterprise, uma organização nacional sem fins lucrativos de habitação a preços acessíveis, o legado da Via Verde é inseparável da sua arquitetura. “O cuidado e o respeito que os residentes e os trabalhadores continuam a ter por ele”, diz ele, “reflete o respeito e o cuidado que o excelente design demonstra pelos residentes e pela comunidade”.

Rose e Weinstein disseram-me separadamente que, no seu próprio trabalho como promotores, existe um antes e um depois da Via Verde. O projeto testou recursos que são hoje considerados as melhores práticas para empreendimentos habitacionais acessíveis em todo o país, incluindo o uso de painéis solares, telhados verdes e escadas com iluminação natural para incentivar a caminhada. Os códigos energéticos tornaram-se mais agressivos para desenvolvimentos acessíveis.

É obviamente difícil determinar até que ponto isso, se é que existe, está ligado à Via Verde. Existem outros promotores e designers de habitação a preços acessíveis cujo trabalho também elevou a fasquia em todo o país, entre eles os arquitectos David Baker em São Francisco, Andrew Bernheimer em Brooklyn e Michael Maltzan em Los Angeles.

Richard Dattner, que colaborou na Via Verde, acredita que o projeto “mostrou o que era possível, arquitetonicamente”. Sua empresa está atualmente concluindo mais de mil novos apartamentos subsidiados no Brooklyn. Rose está prestes a concluir o Sendero Verde, um conjunto habitacional acessível de 750 unidades no Harlem.

“Os arquitetos reclamaram que o projeto recebeu tratamento especial, mas deveriam nos agradecer agora”, disse-me Dattner. “Agora, uma arquitetura melhor é um requisito.”

Você não necessariamente saberia disso, entretanto, com base em muito do que ainda é construído. A qualidade do design deixou de ser uma prioridade durante as administrações de Bill de Blasio e Eric Adams. Na verdade, tornou-se mais difícil reunir agências municipais e grupos comunitários em torno de novas habitações subsidiadas.

O problema não é apenas falta de liderança. No ano passado, o Estado de Nova Iorque não conseguiu aprovar qualquer legislação para apoiar novas habitações. Em todo o país, o NIMBYismo e a transformação da legislação ambiental em arma, regras históricas e outras regulamentações transformaram todo o tipo de propostas para habitação subsidiada em cercos.

A Via Verde lembra-nos que podemos fazer melhor. Ainda é um farol.

A iniciativa Headway é financiada por doações da Fundação Ford, da Fundação William e Flora Hewlett e da Fundação Stavros Niarchos (SNF), com a Rockefeller Philanthropy Advisors atuando como patrocinador fiscal. A Woodcock Foundation é uma financiadora da praça pública da Headway. Os financiadores não têm controle sobre a seleção, o foco das histórias ou o processo de edição e não revisam as histórias antes da publicação. O Times mantém total controle editorial da iniciativa Headway.