Como obter um seguro residencial mais acessível

Enquanto o Incêndio do Oeste de 2018 varria Alpine, Califórnia, uma pequena cidade no sopé a leste de San Diego, os bombeiros estavam estacionados em frente à casa de Emily Ziegler, onde ela mora com o marido e três filhos.

O incêndio matou dezenas de casas em seu caminho, mas a casa da família – que inclui uma garagem e um apartamento de vovó em mais de dois acres perto da Floresta Nacional de Cleveland – saiu ilesa.

Garantir um seguro residencial acessível, no entanto, tornou-se um desafio. A apólice da família com a USAA dobrou para US$ 8.000 no ano passado, e quando Ziegler ligou para outras seguradoras em busca de um acordo melhor, todas lhe deram o mesmo conselho: segure firme sua apólice existente.

“Existe um número limitado de pessoas que subscreverão seguros em nossa área, e eles apenas o farão para um número limitado de residências”, disse Ziegler, 44, psicóloga forense. “Não tenho outras opções.”

As opções continuam diminuindo para os proprietários que vivem na Califórnia e em outros estados propensos a catástrofes, incluindo Louisiana e Flórida. No mês passado, a State Farm, a maior seguradora da Califórnia, disse que pararia de subscrever novas apólices de imóveis lá, citando o custo crescente da reconstrução, o aumento da exposição a catástrofes como incêndios florestais e a despesa crescente do seguro que compra para se descarregar algum risco financeiro. Ela se juntou a retiradas da Allstate, a quarta maior seguradora da Califórnia, e da AIG no ano passado e da Nationwide antes disso.

“O novo normal significa prestar mais atenção ao seguro do que você gostaria ou tem prestado”, disse Amy Bach, diretora executiva do United Policyholders, um grupo de defesa do consumidor.

Mesmo fora das áreas mais vulneráveis ​​ao aumento da frequência e dos custos dos desastres causados ​​pelo clima, os preços dos seguros devem continuar subindo: nacionalmente, os prêmios subiram 12,4% no primeiro trimestre, de acordo com a S&P Global Market Intelligence, o maior aumento em quase dois décadas.

Quando o seguro tradicional é difícil de garantir

Encontrar uma apólice com preços razoáveis ​​é um cálculo cada vez mais complexo e de alto risco. As apólices de seguro padrão para proprietários e locatários não cobrem todos os riscos. Incêndios florestais são geralmente dobrados, por exemplo, mas inundações e terremotos geralmente requerem cobertura separada. Em áreas propensas a furacões, a cobertura de vento e granizo pode ter sua própria franquia – ou ser uma apólice separada.

Na verdade, os proprietários que têm dificuldade em obter apólices por meio de operadoras tradicionais regulamentadas pelo estado, como a State Farm, podem precisar recorrer a outro lugar, mesmo que temporariamente.

A maioria dos estados tem algum tipo de opção de “último recurso”, embora os planos variem em design, custo e cobertura. A maioria dos estados tem os chamados planos FAIR, um acrônimo para Fair Access to Insurance Requirements, que são estabelecidos pelo estado, mas geralmente apoiados por seguradoras privadas. Eles fornecem cobertura básica – a um custo mais alto, em parte porque aceitam os clientes mais arriscados – e os proprietários podem precisar comprar apólices suplementares para preencher as lacunas.

Espera-se que mais californianos continuem recorrendo ao plano FAIR de seu estado. E na Flórida, o plano FAIR se tornou sua maior seguradora no ano passado, cobrindo mais de 15% dos proprietários no final de 2022, de acordo com o Insurance Information Institute, um grupo comercial. O Colorado aprovou uma legislação no mês passado para criar sua própria versão, que garantirá aos proprietários até US$ 750.000.

Existem opções não tradicionais, mas elas vêm com letras miúdas próprias: as seguradoras especializadas vendem apólices em áreas de alto risco que são apenas levemente regulamentadas e, ao contrário das seguradoras tradicionais, não são respaldadas por garantias estatais. Em outras palavras, se eles falharem e não puderem pagar os sinistros, o proprietário não recebe nada. (A força financeira de uma seguradora pode ser encontrada por meio de empresas como a AM Best.) Essas operadoras também não precisam enviar seus aumentos de tarifas para aprovação dos estados, como fazem as seguradoras regulamentadas.

“As pessoas estão recorrendo a ele porque existe e estão desesperadas”, disse Douglas Heller, diretor de seguros da Consumer Federation of America. “Mas é importante que o consumidor saiba se a seguradora em que se inscreve está protegida pelo fundo de garantia do Estado em caso de insolvência da seguradora.”

Mitigando o risco e fortalecendo sua casa para desastres

Depois que os proprietários descobrem os perigos em sua área – sites como o Risk Factor podem ajudar – eles podem tomar medidas para reduzir os danos potenciais e, esperançosamente, o prêmio do seguro. Você pode até ligar para sua seguradora para descobrir se sua propriedade tem uma pontuação de risco e perguntar se há maneiras de melhorá-la.

Na Califórnia, uma nova lei exige que as seguradoras forneçam aos proprietários a pontuação de risco de incêndio de sua propriedade quando solicitam uma apólice e o que podem fazer para reduzi-la. No ano passado, o Insurance Institute for Business & Home Safety, um grupo de pesquisa, introduziu a designação Wildfire Prepared Home, que fornece uma lista de ações que podem ser tomadas para “endurecer” ou fortalecer uma casa contra incêndios florestais. Depois de atendidas essas exigências, o grupo envia um fiscal e emite um certificado de três anos que pode ser usado para possíveis descontos em seguros. A designação custa $ 150.

“As seguradoras querem ver se ações de mitigação foram tomadas e, muitas vezes, é um conjunto de ações, não apenas uma”, disse Roy Wright, diretor executivo do instituto e ex-chefe executivo do National Flood Insurance Program.

Medidas de mitigação de riscos em diferentes partes do país podem reduzir os prêmios de 5 a 10 por cento, de acordo com o Insurance Information Institute.

A Sra. Ziegler e seu marido, Louie Garcia, estão fazendo o que podem para tornar sua casa menos vulnerável a incêndios florestais. Eles têm um “espaço defensável” ao redor da maior parte de sua casa, que é livre de vegetação e outros materiais inflamáveis, e Garcia está substituindo o revestimento de madeira por placas de fibrocimento. Eles também estão reconstruindo seu deck de madeira com materiais resistentes ao fogo.

Os custos de mitigação podem variar. Substituir um telhado de cedro por metal, concreto ou asfalto pode ser caro, mas respiradouros resistentes ao fogo e cobertos por malha que impedem que brasas entrem em casa, por exemplo, podem custar apenas US $ 50 por peça.

Todas essas ações são mais eficazes quando acontecem em toda a comunidade. Viver no que a National Fire Protection Association considera uma comunidade “Firewise USA” pode ajudar a gerar descontos em seguros.

Outras estratégias de redução de custos

A maioria das pessoas é aconselhada a comprar seguro suficiente para reconstruir sua casa, de modo que ela atenda aos requisitos do código de construção. Certifique-se de que a apólice cobre o valor de substituição, não o valor real em dinheiro. O alto custo de reconstrução está impulsionando grande parte dos aumentos de prêmios, mas existem estratégias para tentar reduzir seus prêmios.

Muitos proprietários estão recorrendo às táticas usuais, incluindo aumentar sua franquia ou reduzir a cobertura em outras estruturas, como garagens, ou o conteúdo de sua casa e bens pessoais.

Algumas operadoras maiores oferecem franquias de até US$ 5.000, enquanto seguradoras especializadas podem chegar a US$ 10.000, disse Pat Howard, especialista em seguros residenciais da Policygenius. “No momento, escolher uma apólice de alta franquia é provavelmente a coisa mais impactante que eles podem fazer para reduzir sua conta.”

Mas também significa que você não poderá registrar reivindicações abaixo desse valor, o que torna um fundo de emergência ainda mais importante. E nas regiões mais propensas a desastres, incluindo os estados da Costa do Golfo e partes de Long Island, as franquias para danos causados ​​pelo vento já são altas, então é impraticável aumentá-las ainda mais.

Como vasculhar o mercado de seguros

Em um mundo on-line que elimina cada vez mais o intermediário, essa é uma situação em que um corretor experiente pode ajudar. “Neste mercado”, disse Bach, “é muito difícil para um consumidor comprar por conta própria”.

Alguns especialistas sugerem vasculhar o mercado de algumas maneiras diferentes: obtenha pelo menos uma cotação on-line e outra por meio de um agente que vende exclusivamente por meio de uma seguradora. Em seguida, entre em contato com um corretor independente que possa pesquisar vários provedores e combiná-lo com a melhor seguradora para sua situação. Investir tempo neste exercício a cada poucos anos (ou a cada ano, se você não tiver uma apólice tradicional) pode garantir que sua cobertura esteja em boa forma.

Se você está comprando uma casa, comece essa pesquisa com antecedência. Em áreas de maior risco, os agentes imobiliários estão exigindo que os proprietários encontrem seguro antes de fechar, disse Janet Ruiz, especialista do setor no Insurance Information Institute.

O Sr. Howard, da Policygenius, disse que iria tão longe quanto construir uma cláusula de contingência de seguro em ofertas de novas casas – ou seja, se você não conseguir seguro ou cobertura adequada, pode desistir do negócio. “Você vai ver isso muito mais”, acrescentou.