As transferências de hipoteca aumentam como forma de vencer as taxas crescentes

O único objetivo era não perder dinheiro.

Quando Matthew Kilboy listou o condomínio em Washington, DC que ele e seu marido compraram em 2017, eles aceitaram que taxas de juros mais altas e um mercado fraco para condomínios significavam que qualquer dólar acima dos $ 529.000 que eles pagaram era um dólar que eles agradeceriam a suas estrelas da sorte. para.

Uma unidade semelhante de dois quartos e dois banheiros no prédio havia custado pouco menos de meio milhão. O preço de US$ 549.000 listado em abril era basicamente um desejo.

Um mês depois, o casal fechou em $ 565.000 – graças a uma comodidade pouco conhecida que se tornou cada vez mais popular com o aumento das taxas de hipoteca. A unidade deles veio com uma hipoteca presumida de 30 anos, com uma taxa fixa de 2,25% que o casal havia bloqueado após um refinanciamento em novembro de 2020. Ao anunciar que o comprador poderia herdar a hipoteca, o casal, que se mudou para Denver, conseguiu várias ofertas de preços acima do pedido que pareciam uma relíquia do mercado imobiliário distorcido durante o bloqueio de Covid.

“Foi a primeira frase da listagem”, disse Kilboy, 39, ex-enfermeira da Marinha cujo empréstimo, apoiado pelo Departamento de Assuntos de Veteranos, poderia ser repassado ao comprador. “Ninguém conseguia encontrar uma taxa de juros tão baixa, então estávamos realmente forçando isso.”

O Federal Reserve pode ter desacelerado os aumentos das taxas de juros, mas os custos mensais das hipotecas continuam mais do que dobrando em relação aos níveis de 18 meses atrás. Isso reduziu significativamente a oferta de estoque à venda, desencorajando os milhões de proprietários que fecharam as taxas de barganha durante a pandemia de vender sua casa e incorrer potencialmente em centenas de dólares por mês em custos extras de empréstimos para uma nova.

Como há tão pouco à venda, os preços das casas permaneceram estáveis ​​e até voltaram a subir, apesar de um grande aumento nos custos dos empréstimos. O refrão entre os agentes imobiliários e economistas é que qualquer pessoa que garantiu uma taxa de hipoteca de 3% ou menos possui um ativo valioso do qual reluta em abrir mão.

Mas todo ativo tem um preço. E agora um grupo emergente de investidores e agentes imobiliários está tentando, de fato, vender as taxas de hipotecas de vários anos atrás, transferindo-as para novos compradores.

A corretora de imóveis Redfin viu um aumento acentuado em listagens como a de Kilboy, que têm comentários como “bela casa com empréstimo possível de 3,25 por cento”. Grupos do Facebook surgiram para encontrar compradores para eles, enquanto novas empresas estão lançando serviços para acelerar a transferência.

“Proprietários com hipotecas que podem ser assumidas têm algo valioso que muitos compradores querem e estariam dispostos a pagar”, disse Daryl Fairweather, economista-chefe da Redfin. “Para as pessoas que compraram quando os preços das casas estavam perto do pico, mas as taxas de hipoteca ainda estavam baixas, pode ser uma maneira atraente de sair de uma compra arrependida.”

Os investidores também estão ansiosos: o eufemístico “finanças criativas” tornou-se um grande tópico de conversa em sites como o BiggerPockets, um fórum onde proprietários trocam dicas sobre tópicos como operar aluguéis de curto prazo e comprar uma primeira propriedade para investimento. Em livros, seminários e vídeos do YouTube, os influenciadores vendem conselhos sobre como encontrar proprietários em dificuldades dispostos a transferir uma hipoteca de baixa taxa sem o conhecimento do banco – uma estratégia valiosa, mas imensamente arriscada, que as empresas de títulos dizem ter visto mais.

“É muito atraente”, disse Scott Trench, executivo-chefe da Bigger Pockets, acrescentando o aviso de que muitas dessas estratégias frequentemente envolvem riscos extras e burocracia com a qual a maioria das pessoas não está familiarizada.

Do pedestre ao duvidoso, tudo parece enfatizar a maneira como o mercado imobiliário do país foi congelado pelo arrependimento. Os compradores estão ressentidos porque as hipotecas de baixo custo acabaram. Os vendedores estão relutantes em reduzir seus preços devido aos picos da pandemia. Em vez de aceitação, alguns determinados estão tentando usar a imaginação e as letras miúdas para construir um portal para os dias de dinheiro barato de 2021.

A maioria das hipotecas dos EUA não são assumidas diretamente. No entanto, uma série de hipotecas populares apoiadas pelo governo – como aquelas seguradas pela Federal Housing Administration, o Departamento de Assuntos de Veteranos e o Departamento de Agricultura – normalmente são, disse Michael Fratantoni, economista-chefe da Mortgage Bankers Association. Esses empréstimos são frequentemente usados ​​por compradores iniciantes e respondem por cerca de um quarto das hipotecas pendentes, de acordo com a Black Knight, uma provedora de dados e tecnologia de hipotecas.

Em teoria, qualquer um dos milhões de proprietários de imóveis que possuem uma hipoteca de taxa baixa assumida tem uma vantagem valiosa para vender com sua casa. Ainda assim, os agentes imobiliários dizem que pode ser difícil na prática transferi-los. Por exemplo, os proprietários de imóveis que transferem uma hipoteca garantida pelo VA podem perder a capacidade de obter outro empréstimo semelhante, a menos que encontrem um comprador qualificado pelo VA para obter a hipoteca original.

Ou considere um proprietário que tem uma hipoteca de baixa taxa, mas pagou uma parte dela: para assumir o empréstimo, um comprador teria que fazer um grande adiantamento para contabilizar o patrimônio do vendedor – algo que muito poucas pessoas podem fazer. fazer.

Craig O’Boyle espera criar um negócio que faça suposições de maneira mais rápida e fácil. O’Boyle é um corretor de imóveis que vende casas no Colorado há três décadas, tempo suficiente para se lembrar de ter lido os contratos de fechamento de porta que compradores e vendedores agora apenas clicam no DocuSign. Lendo as linhas sobre como certos empréstimos podem ser assumidos, disse ele, há muito pensava que, se as taxas subissem, esses proprietários descobririam repentinamente que suas dívidas tinham valor.

“E aí vem essa mudança no mercado de taxas de juros”, disse O’Boyle.

No ano passado, ele e um sócio fundaram a Assumption Solutions, uma empresa de consultoria que, por uma taxa de processamento de US$ 1.100 por transação, ajuda agentes imobiliários a navegar na transferência de hipotecas entre vendedores e compradores. Em sua apresentação aos agentes, O’Boyle argumenta que eles impõem taxas abaixo de 3%, assim como fazem com bancadas de mármore ou vista para as montanhas.

“Você vende isso e digamos que está competindo com a casa ao lado, sua casa deve ser vendida mais rápido ou por mais dinheiro”, disse ele.

Mesmo para a grande maioria das pessoas que usam uma hipoteca convencional que não pode ser transferida, algum tipo de compensação de taxa está se tornando a norma. Embora os preços das casas tenham caído de sua alta histórica em junho passado, eles não caíram o suficiente para compensar o aumento nas taxas de hipoteca e estão subindo novamente.

Para estimular novos empréstimos, as companhias hipotecárias começaram a comercializar produtos nos quais os mutuários podem “comprar” as taxas pagando vários milhares de dólares por um ou dois anos de juros significativamente mais baixos. Um dos produtos mais populares é o “2/1 buydown”, no qual o mutuário paga uma redução na taxa de juros de dois pontos percentuais durante o primeiro ano e um ponto percentual no segundo.

Simplificando: “A maioria das casas é inacessível com as taxas de hoje”, disse Luis Solis, um corretor de imóveis em Phoenix e Portland, Oregon.

A maioria dos negócios recentes de Solis teve alguma forma de compensação de taxa de juros que é um corte de preço em tudo, menos no nome, disse ele. Geralmente é uma quantia fixa no fechamento que os compradores usam para comprar taxas temporariamente mais baixas. Os vendedores com muito patrimônio podem cortar o intermediário e financiar a compra do comprador abaixo das taxas vigentes, agindo como um credor – financiamento do vendedor, como é chamado.

Assumir hipotecas, pagar taxas baixas: essas são soluções criativas, mas diretas, para o aumento dos custos dos empréstimos. Mas nas margens, um número crescente de investidores que procuram comprar casas com o mínimo de dinheiro estão tentando uma técnica cinza de financiamento – conhecida como “Sujeito a” ou “Subto” – na qual eles tentam encontrar pessoas que estão atrasadas em suas dívidas. e fazer um acordo paralelo para assumir seus pagamentos (com juros baixos) (diz-se que o negócio está “sujeito a” um empréstimo existente).

A estratégia tem um apelo óbvio quando as taxas de juros estão altas, mas vem com um grande asterisco: depois que uma casa muda de mãos, os bancos geralmente têm o direito de resgatar o empréstimo – ou seja, exigir que o saldo da hipoteca do vendedor seja pago integralmente imediatamente. . Além disso, se o comprador atrasar os pagamentos, a propriedade ainda pode ser executada – arruinando o crédito do vendedor, para uma casa que ele ou ela não possui mais.

Apesar disso, Bill McAfee, presidente da Empire Title, disse que viu um aumento no número de clientes que procuram mudar seu título sob esses termos e tem divulgações de ações alertando ambos os lados sobre o que pode dar errado.

“Não estou dizendo que concordo com isso, mas é uma forma de entrar no mercado imobiliário com muito pouco dinheiro”, disse ele. “Eles precisam descobrir se vale a pena o risco.”