Alugar ou comprar? – O jornal New York Times

Você deve alugar ou comprar sua próxima casa?

É uma questão com a qual milhões de pessoas – especialmente adultos jovens que não possuem casa própria – enfrentam. É também um assunto sobre o qual escrevo no The Times há quase 20 anos. Hoje, quero revisitá-lo, inspirado pelo interesse dos meus colegas do The Daily, muitos dos quais são millennials que tentam descobrir o que fazer nas suas próprias vidas.

(O episódio diário de hoje é uma discussão entre Michael Barbaro e eu sobre alugar versus comprar.)

Agora é um bom momento para examinar a questão – porque a resposta é mais clara do que o habitual. “Este não é o momento de comprar para a maioria das pessoas”, disse-me Mark Zandi, economista-chefe da Moody’s Analytics. “As taxas de hipoteca são extremamente altas e os preços das casas são extremamente altos, e não há muito por onde escolher no mercado.”

Zandi acrescentou: “Se você encontrar o lugar perfeito, compre-o. Mas a maioria das pessoas não vai encontrá-lo.” Uma análise recente da revista The Economist chegou a uma conclusão semelhante.

Sei que alguns leitores ficarão surpresos com esse argumento. Alugar ainda traz um estigma. As pessoas consideram isso como jogar dinheiro fora todos os meses, em vez de investir no futuro. O setor imobiliário promove essa ideia porque ganha muito mais dinheiro com a venda de uma casa do que com o aluguel.

(As comissões dos corretores são significativamente mais altas nos EUA do que em muitos outros países, como relatou Veronica Dagher do The Wall Street Journal. A comissão média de vendas aqui é de 5,5%, em comparação com 4,5% na Alemanha, 2,5% na Austrália e 1,3% na Austrália. Grã-Bretanha.)

No boletim informativo de hoje, quero explicar por que as pessoas que estão frustradas com a situação do mercado imobiliário não deveriam se sentir mal em relação ao aluguel. No longo prazo, alugar agora pode ajudá-lo a ter a casa que deseja no futuro.

Desafiando a gravidade

Se o mercado imobiliário se comportasse como muitos outros mercados, os preços teriam caído nos últimos anos. As taxas hipotecárias aumentaram acentuadamente desde que a pandemia de Covid diminuiu, à medida que a Reserva Federal aumentou as taxas de juro para reduzir a inflação.

Taxas mais elevadas tornam mais caros os pagamentos mensais de hipotecas para novas casas, o que reduz a procura e, por sua vez, deverá provocar a queda dos preços das casas. Mas os preços não caíram.

Por que não? Muitos proprietários sentem um apego emocional ao valor de sua casa. Eles apresentam um preço que acham que merecem e não estão dispostos a vender por menos. Em vez de reduzir o preço para fazer uma venda, eles retiram a casa do mercado. É em parte por isso que as vendas de casas despencaram recentemente, mas os preços praticamente não mudaram.

O resultado é o pior dos dois mundos para os potenciais compradores: os preços das casas em muitos locais são ainda mais elevados hoje do que eram quando as taxas de hipoteca eram muito baixas.

A exceção do Bronx

A decisão de alugar versus comprar sempre envolve compensações. A compra permite que as pessoas invistam em um ativo que poderão vender posteriormente, em vez de pagar ao proprietário todos os meses. Também traz a segurança e o conforto de morar em uma casa que você controla.

Por outro lado, os compradores pagam efetivamente dezenas de milhares de dólares aos agentes imobiliários. (Tecnicamente, o vendedor paga aos agentes – usando o dinheiro que o comprador pagou – mas a taxa do corretor inflaciona o custo para o comprador.)

Os compradores também devem pagar para consertar telhados com vazamentos e encanamentos quebrados. Eles devem vincular o dinheiro a um pagamento inicial, em vez de poder investi-lo em outro lugar. Têm de suportar o risco de que os preços das casas caiam – e os preços podem realmente cair. Dê uma outra olhada no gráfico de preços de casas acima; depois da bolha imobiliária do início da década de 2000, os preços só voltaram ao pico anterior durante mais de uma década.

E os compradores devem pagar juros hipotecários aos bancos, especialmente nos primeiros anos de uma hipoteca, quando os pagamentos vão principalmente para cobrir os juros e não o capital do empréstimo. A dedução fiscal dos juros hipotecários reduz o custo efetivo desses pagamentos, mas não o elimina. A lei tributária de 2017 assinada por Donald Trump reduziu a dedução de hipotecas em muitos lugares.

Na maioria das vezes, esses fatores conflitantes defendem a compra de uma casa se você tiver condições financeiras e planeja morar lá por um longo tempo. Se você acha que vai se mudar daqui a alguns anos, alugar geralmente desperdiça menos dinheiro do que comprar.

O atual mercado imobiliário tornou o arrendamento ainda mais atrativo. Somente se você encontrar uma casa acessível, onde tenha certeza de que permanecerá por uma década ou mais, a compra fará sentido em muitos lugares.

Há exceções: os preços em partes do Centro-Oeste e Sudeste parecem razoáveis, segundo a Moody’s Analytics. Grande parte do Bronx também é acessível, observou o The Economist. Uma boa regra, disse-me Zandi, é inclinar-se para o aluguel, a menos que a taxa de aluguel em sua vizinhança – o preço de compra de uma casa dividido pelo anual custo de alugar uma casa semelhante — é inferior a 18. Em muitas cidades, o rácio médio é agora superior a 25.

Eu entendo por que muitas pessoas estão ansiosas para ter sua casa própria. Mas tenha em mente que o mercado atual não é permanente. Muitos economistas esperam que tanto os preços das casas como as taxas hipotecárias caiam nos próximos anos.

No The Daily, Michael e eu conversamos sobre um erro imobiliário que cometi quando tinha 30 anos: comprei uma casa cedo demais.

Relacionado: Os jovens estão alugando partes de suas casas para obter renda adicional, enquanto as taxas de juros são altas, relata a CNBC.

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• SZA, “SOS”. Jon Pareles escreve: “Suas melodias confundem qualquer diferença entre fazer rap e cantar, em frases casualmente acrobáticas cheias de síncopes jazzísticas e saltos surpreendentes”.

• Asake, “Obra de Arte”. Jon Caramanica escreve: “Enraizado no estilo de dança sul-africano amapiano e brincando com uma variedade de estilos nigerianos mais tradicionais, é elegante, cuidadoso e precioso”.

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