Adams enfrenta críticas sobre o acordo de desenvolvimento do estúdio de cinema

Empreiteiros que desejam abocanhar imóveis em grandes cidades geralmente convencem as autoridades locais a cobri-los com incentivos financiados pelos contribuintes para fechar o negócio e impedi-los de levar seus negócios para outro lugar.

Mas um novo estúdio de cinema definido para ser construído em um píer de Midtown Manhattan se destaca como um negócio especialmente bom, em um momento especialmente difícil para Nova York.

A administração do prefeito Eric Adams disse que o projeto é uma vitória significativa para o futuro da cidade e para os contribuintes, mas envolve subsídios que, para alguns moradores e especialistas, parecem desnecessariamente generosos.

A cidade contribuirá com dezenas de milhões de dólares para consertar e manter o píer, algo que não faz automaticamente em tais projetos, e isentará o empreendimento de qualquer tipo de imposto predial. Também estabeleceu um aluguel muito mais baixo para o local do que os inquilinos dos cais vizinhos pagam.

Timothy J. Bartik, economista sênior do WE Upjohn Institute for Employment Research, um grupo de pesquisa em Michigan, disse que as concessões da cidade de Nova York para o projeto eram “muito altas” e equivalentes às ofertas normalmente usadas para atrair grandes empregadores como fábricas de automóveis e baterias.

O projeto do cais revive um antigo debate na cidade de Nova York e além sobre os prós e contras de oferecer grandes incentivos para atrair empreendimentos e negócios; as projeções opacas e muitas vezes exageradas do impacto econômico; e se tais concessões são necessárias em primeiro lugar. A questão central é se tal generosidade é vital para manter uma cidade competitiva ou causa mais danos a longo prazo, sobrecarregando orçamentos e serviços essenciais.

Autoridades da cidade disseram que o projeto do estúdio e outra iniciativa recente que inclui incentivos semelhantes, para um estádio de futebol profissional em um empreendimento de uso misto no Queens, são essenciais para Nova York em meio à pandemia de Covid-19. O primeiro projeto vai gerar empregos; o segundo também produzirá moradias populares, de que a cidade precisa desesperadamente.

No píer, os incentivos também visavam garantir que o projeto avançasse o mais rápido possível, disseram autoridades, argumentando que o novo estúdio ajudaria a manter a competitividade da indústria cinematográfica de Nova York.

“Nós nos sentimos muito bem com esses acordos, sabe”, disse Andrew Kimball, presidente da New York City Economic Development Corporation, em entrevista.

Mas, disse Bartik, com a expectativa de que o estúdio crie 400 empregos, as concessões da cidade – incluindo aluguel reduzido e isenções de impostos – chegam a cerca de US$ 215.000 por trabalhador nos primeiros 15 anos de um possível aluguel de 99 anos. Incentivos desse tamanho são comuns em acordos de desenvolvimento econômico em todo o país, acrescentou, mas o valor médio por trabalhador é de cerca de US$ 50.000.

“Esta é uma oferta muito alta que só parece justificada se você achar que este projeto é absolutamente crítico para o futuro da indústria cinematográfica em Nova York”, disse Bartik.

A indústria de produção de filmes, que recebe grandes subsídios em Nova York, cresceu rapidamente na cidade na última década, com a abertura de novos estúdios no Bronx, Brooklyn e Queens, alguns envolvendo grandes empresas como Netflix e Robert De Niro.

No entanto, um grupo de funcionários locais, estaduais e federais, acompanhados por líderes comunitários, estão questionando o acordo do estúdio, dizendo que o local – Pier 94, perto da West 52nd Street no bairro de Hell’s Kitchen – é um imóvel de primeira linha que não deveria exigir concessões para Ser desenvolvido.

Esses críticos apontaram que o mesmo grupo imobiliário que agora desenvolve o local prometeu às administrações municipais anteriores que construiria ali anos atrás e nunca o fez. E questionaram a decisão do governo Adams de permitir que a empresa, Vornado Realty Trust, desenvolvesse um projeto totalmente novo em um arranjo que não estava sujeito a licitação.

“Do ponto de vista do desenvolvimento econômico, é uma dádiva”, disse Jeffrey LeFrancois, presidente do Manhattan Community Board 4, que cobre um trecho do West Side que inclui o píer. “Dado que Vornado já teve a capacidade de fazer isso nos últimos 13 anos e não fez nada, é ultrajante que eles estejam tirando este píer dos contribuintes por centavos de dólar.”

LeFrancois disse que os termos foram particularmente amigáveis ​​porque a Vornado, que opera principalmente edifícios de escritórios na cidade de Nova York, está ansiosa para encontrar novas fontes de receita à medida que as empresas abandonam escritórios físicos. “Os subsídios fazem parte dos negócios”, disse ele, “mas a perda que a cidade decidiu assumir aqui está além do padrão, dado o prazo de arrendamento de 99 anos”.

Os dois projetos de propriedade municipal consolidam ainda mais o alinhamento do governo Adams com o setor imobiliário: “Eu sou imobiliário”, disse Adams, um pequeno proprietário, durante sua candidatura a prefeito.

A relação é mutuamente benéfica: os incorporadores começam a construir em terrenos da cidade e o prefeito aponta para novos projetos como prova de que está liderando Nova York para sair da pandemia.

No Queens, o prefeito divulgou um plano para reconstruir uma parte do bairro que incluirá o novo estádio de futebol e o que as autoridades descreveram como a maior construção de habitação totalmente acessível desde os empreendimentos Mitchell-Lama da década de 1970. Como outros estádios da cidade, o novo não pagará IPTU, embora o time que ali jogará, o New York City Football Club, pague algum aluguel.

Isso coloca o acordo um degrau acima dos acordos de estádio anteriores que a cidade fez, disse Sean Campion, diretor de estudos de habitação e desenvolvimento econômico da Comissão de Orçamento Cidadão.

Mas os economistas que estudam os subsídios aos estádios tendem a concordar que os custos de tais acordos geralmente excedem os benefícios e, em janeiro, o Independent Budget Office da cidade disse que o custo da isenção de impostos sobre a propriedade do estádio de futebol seria de pelo menos US$ 516 milhões em receita perdida ao longo do ano. o contrato de arrendamento de 49 anos da equipe. (O Sr. Kimball chamou o relatório de “desprovido de realidade”, porque assumiu que outro incorporador teria desejado ou poderia construir no terreno.)

No píer, a cidade prometeu US$ 73,5 milhões para consertar e manter a propriedade até 2060 e estabeleceu um aluguel inicial de US$ 4 por metro quadrado, ou cerca de US$ 900.000 por ano. O aluguel anual chegaria a US$ 2,8 milhões em 86 anos. A Vornado, que dividiria parte da receita do estúdio com a cidade, assumiria a responsabilidade pelo píer em 2060.

Em comparação, inquilinos como o Chelsea Piers e o Intrepid Sea, Air & Space Museum, que ocupam píeres operados pelo Hudson River Park Trust, que é controlado pelos governos estadual e municipal, são obrigados a manter seus próprios píeres. O museu gasta cerca de US$ 1 milhão por ano em sua localização, o Pier 86, e às vezes milhões a mais se forem necessários reparos, disse um funcionário do museu.

O Chelsea Piers gastou US$ 80 milhões desde 2010 para manter seus píeres, disse a empresa, e paga ao fideicomisso cerca de US$ 9 milhões por ano em aluguel – mais de duas vezes por metro quadrado o que será o aluguel básico da Vornado. O aluguel anual do Chelsea Piers deve chegar a cerca de US$ 31,4 milhões em 2065.

“Dada a sua localização privilegiada na orla de West Side de Manhattan, não está claro se o custo por metro quadrado é suficiente ou não”, escreveu um grupo de autoridades eleitas, incluindo o representante Jerrold Nadler e Mark Levine, presidente do distrito de Manhattan, sobre o acordo do cais. em um recente mais tarde para a cidade da Corporação de Desenvolvimento Econômico.

A Vornado é uma empresa de capital aberto cujas ações estão desvalorizadas desde o início de 2020, e o projeto pode envolver a Hudson Pacific Properties, proprietária de estúdios de cinema na Costa Oeste e na Inglaterra, e a empresa de private equity Blackstone como parceiros.

A Vornado também detém o arrendamento do Pier 92 adjacente, que, como o Pier 94, se estende até o Hudson. Há mais de uma década, a Vornado prometeu dobrar o tamanho de um centro de exposições já instalado no local.

A empresa nunca seguiu em frente, levando a discussões tensas entre funcionários de governos anteriores e executivos da Vornado, segundo duas pessoas familiarizadas com as discussões que as descreveram sob condição de anonimato. Pelo acordo atual, o estúdio seria construído no Pier 94 e a cidade retomaria o Pier 92, que foi considerado inseguro em 2019 por causa de problemas estruturais.

Kimball disse que o aluguel pago pelo estúdio seria comparável ao que a Steiner Studios, o maior estúdio dos Estados Unidos fora de Hollywood, paga por sua recente expansão na área de Sunset Park, no Brooklyn. As estacas do Píer 94 precisam de reparo imediato, tornando necessário que a cidade cubra esses custos para levar o projeto adiante, disse ele.

Um porta-voz da Vornado disse em um comunicado que o projeto do estúdio também criaria comodidades públicas, incluindo banheiros públicos e espaços abertos, e 1.300 empregos na construção, e “solidificaria a posição da cidade de Nova York como um mercado líder para produção de conteúdo e espaço de estúdio”.

O Sr. Kimball sugeriu que era injusto comparar o negócio do píer Vornado com os negócios nos píeres do Hudson River Park Trust. “No desenvolvimento econômico, não há cortador de biscoitos”, disse ele.